每年5月收到房屋稅單，持有兩間以上房子的人，這兩年常有同一個疑問：房子沒換、現值也沒怎麼動，稅額怎麼跳了一截？答案多半出在2024年7月1日上路、2025年5月起正式開徵的房屋稅差別稅率新制，也就是俗稱的囤房稅2.0。它改的不是房屋現值，而是第二間以後的房子要套哪一個稅率。

先分清楚：你的房子屬於哪一類

房屋稅的算法是房屋評定現值乘以稅率。依修正後的房屋稅條例第5條，住家用房屋分成四種：

  • 自住：本人、配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記、實際居住，沒有出租或營業，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，稅率1.2%。全國只有1戶且現值在地方政府所訂金額以下者，降為1%。
  • 出租並申報租賃所得達當地一般租金標準，或因繼承取得的共有房屋：1.5%到2.4%。
  • 建商待銷售房屋在起課兩年內：2%到3.6%。
  • 其他非自住住家用房屋：2%到4.8%。

新制把「辦竣戶籍登記」列為自住要件。家裡第二間房如果是給父母住，只要直系親屬實際入住並把戶籍設在那裡，仍可適用1.2%；若只是空著、偶爾回去住，就會落到最後一類。

全國歸戶，加上全數累進

舊制是在各縣市分別數戶數，台北兩戶、台中兩戶，各自看當地稅率。新制改成全國歸戶，以所有人在全國持有的戶數計算；全數累進則是指，一旦超過某個戶數，名下這一類房屋全部改套較高的稅率，而不是分段計算。

財政部公告的「其他非自住」稅率基準，分成兩組：

  • 直轄市：2戶以內3.2%，3到4戶3.8%，5到6戶4.2%，7戶以上4.8%。
  • 非直轄市：1戶2.6%，2到4戶3.2%，5到6戶3.8%，7戶以上4.8%。

依財政部彙整的各地方政府徵收率表（2026年1月製表），台北、新北、桃園、台中、高雄與財政部基準相同；台南自2025年7月1日起把2戶以內訂為2.6%；宜蘭、彰化、新竹市、基隆等14個縣市照非直轄市基準；金門、連江兩地則是4戶以內2%、5戶以上2.5%。同一間房子，稅率會因你在其他縣市多買了一戶而改變。

用一間現值60萬元的房子試算

假設第二間房位在直轄市，房屋評定現值60萬元：

  • 符合自住要件：60萬×1.2%＝7,200元。
  • 空置、名下只有這一戶非自住：適用3.2%，19,200元。
  • 名下另有4戶空置房，非自住合計5戶：全部改按4.2%，這一戶變成25,200元。
  • 出租並申報租賃所得達租金標準：多數縣市該類4戶以內為1.5%，9,000元。

從自住變成空置，同一間房的稅額是2.67倍。若想先看自己名下各戶套哪一級，可以對照這份非自住房屋稅級距說明。

出租、繼承共有的例外

出租的那一戶並不是自動降稅，要申報租賃所得達所得稅法規定的當地一般租金標準，並檢具租約等文件向房屋所在地稽徵機關申報，才能適用1.5%到2.4%。供社會住宅包租代管或公益出租人出租者，仍是1.2%。

繼承來的房子要再分兩種。分別共有的繼承房屋，歸入1.5%到2.4%那一類；尚未分割的公同共有房屋，依財政部訂定的住家用房屋戶數認定辦法，不計入全國總持有戶數，也不適用差別稅率，實際徵收率要向房屋所在地稅捐機關確認。另外，共有房屋在計算戶數時，是由各共有人分別以1戶歸戶，不論持分多寡。

時間點決定是哪一期

房屋稅以每年2月末日為納稅義務基準日，課稅期間是前一年7月1日到當年6月30日，5月1日到31日一次徵收。房屋使用情形改變，要在開徵40日前，也就是3月22日以前，向房屋所在地稽徵機關申報；稅額減少的變更當期適用，逾期就從下一期開始。想把空屋改為出租或讓家人設籍，使用情形變更與申報都要在明年3月22日以前完成，才趕得上2027年5月開徵的那一期。各類稅率與現值怎麼查，可參考這份房屋稅計算與自住稅率整理。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人