在東京看中古公寓的台灣買家，算報酬時常只看租金和管理費、修繕積立金。真正每年一定會來的，是一張寫著「固定資産税・都市計画税」的納稅通知書。它不看你有沒有出租、有沒有住，只看每年1月1日那天，登記簿上的所有人是誰。

稅率怎麼來：1.4%與0.3%

日本地方稅法第350條訂定固定資產稅的標準稅率為1.4%，市町村可以用條例訂出不同稅率；第702條之4則規定都市計畫稅稅率不得超過0.3%。都市計畫稅原則上只對市街化區域內的土地與房屋課徵，東京23區的稅率就是上限0.3%。

一般地方由市町村課稅，東京23區比較特別，是由東京都以都稅的方式課徵，申報與變更手續都向物件所在區的都稅事務所辦理。

計算公式並不複雜：課稅標準額乘以稅率。課稅標準額的基礎是官方核定的「價格」，也就是常說的評價額。總務省的說明是，土地評價以地價公示價格等的7成左右為目標，房屋則以重新建造的成本乘上屋齡折減計算，所以評價額通常不等於你的買價。

公寓土地的兩個優惠

公寓住戶分到的土地持分通常很小，正好落在「小規模住宅用地」：每戶200平方公尺以內的住宅用地。這部分有課稅標準的特例：

  • 固定資產稅：以價格的6分之1計算
  • 都市計畫稅：以價格的3分之1計算

東京23區另外還有一層：2026年度對小規模住宅用地的都市計畫稅額再減半。

試算：東京23區一戶中古公寓

假設一戶屋齡15年的中古公寓，課稅明細書上的土地持分價格為1,500萬日圓、房屋價格為900萬日圓，土地持分面積在200平方公尺以內：

  • 土地固定資產稅：1,500萬÷6×1.4%＝3萬5,000日圓
  • 土地都市計畫稅：1,500萬÷3×0.3%＝1萬5,000日圓，23區減半後7,500日圓
  • 房屋固定資產稅：900萬×1.4%＝12萬6,000日圓
  • 房屋都市計畫稅：900萬×0.3%＝2萬7,000日圓

合計一年約19萬5,500日圓。可以看出，公寓的稅負大頭在房屋，土地因為特例被壓得很低。實際金額還會受到「負擔調整措置」影響，土地的課稅標準額可能比上面的本則算法更低，一切以通知書上的課稅標準額為準。

新成屋前幾年稅會減半

如果買的是新建住宅，2031年3月31日前新建完成者可以適用新築減額：固定資產稅額減半，一般住宅3個年度，3層樓以上的耐火構造住宅5個年度，以居住面積120平方公尺為限。用上面的房屋價格估算，房屋固定資產稅會從12萬6,000日圓降到6萬3,000日圓。要注意的是，減半只適用固定資產稅，都市計畫稅不減；期滿那一年，稅單會突然變重，買新成屋的人最好在現金流表裡先預留。

評價每3年重算一次

土地與房屋的評價額原則上每3年檢討一次，稱為「評價替換」。2026年度是以2024年度為基準年度的第3年，原則上沿用基準年度的價格；下一個基準年度是2027年度。東京都主稅局的說明也提到，新評價若高於前一年度，會維持前一年度的評價額。房屋部分的折減設有下限，最低保留2成殘值，所以老公寓的房屋稅也不會一路降到零。

人在台灣，誰幫你收通知書

23區的通知書每年6月1日寄出，2026年度分4期繳納：6月30日、9月30日、12月28日，以及2027年3月1日，也可以一次繳清。同一人在同一區名下的課稅標準額合計，土地未滿30萬日圓、房屋未滿20萬日圓時不課稅，公寓通常不會落在這個範圍。

在當地沒有住所的所有人，依地方稅法第355條原則上須指定納稅管理人並提出申告，由他處理納稅的一切事務，通知書也會改寄給納稅管理人。只到區役所改住民票，並不會改變稅單寄送地址；寄送地址的變更要在3月底前辦好，才趕得上當年6月那批通知書。主稅局在2020年的公告中也說明，從海外可以用信用卡或網路銀行的Pay-easy繳納。

固定資產稅的評價額查詢與特例細節，可以參考日本固定資產稅與住宅用地特例的整理；若物件不在東京23區，都市計畫稅是否課徵、稅率多少因地而異，都市計畫稅的課稅區域與計算方式有更完整的說明。

把每年約20萬日圓的持有稅放進報酬率裡，才看得到這間公寓真正的淨收益。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人