預售屋從簽約到交屋常要好幾年。真想退出時，先釐清的不是「能不能退」，而是「這次是誰違約」，答案不同，錢的流向完全相反。

內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，現行版本在2023年6月19日公告、同年7月1日生效。依消費者保護法第17條，違反這份公告的契約條款無效；公告應記載的事項即使沒寫進契約，仍構成契約內容，這份規定就是談判底線。

建商違約：買方可以主動解除的情況

  • 建材設備被換掉：未經買方同意，以「同級品」名義更換建材，或用附件列舉品牌以外的產品替代；建商能證明是不可歸責於自己的原因、且替代品價值、效用與品質不低於原約定者除外。
  • 工期嚴重延誤：逾期未開工或未取得使用執照，每逾一日要按已繳房地價款萬分之五付遲延利息；逾期滿三個月，視同賣方違約。天災或法令變更的影響期間可順延。
  • 產權出問題：例如一物數賣、無權占有他人土地，或承攬人行使法定抵押權，且建商未在交屋日或約定期日前排除。

以上三類屬於「賣方違約」，買方解約時可以主張違約金。另有兩種解約權不以建商違約為前提：

  • 登記面積誤差超過3%：土地、主建物或房屋登記總面積任一項誤差超過3%，買方可解約。
  • 貸款不足：建商洽定的貸款核貸金額比約定少，不可歸責雙方且差額超過預定貸款額30%時，雙方可選擇分期攤還或解約；若可歸責於建商又補不足差額，買方有權解約。

15%怎麼算：兩邊方向相反

同一個15%，方向剛好相反：

  • 建商違約、買方解約：建商要退還已繳房地價款與遲延利息，另外賠償違約金，比例「不得低於」房地總價的15%。
  • 買方違反付款條件：建商可以沒收的金額，「最高不得超過」房地總價的15%，雙方並得解除契約。

兩者都有同一道天花板：金額超過買方已繳價款時，以已繳價款為限。除了這兩款之外，雙方不得再另外請求其他損害賠償。

用一間總價1,500萬元、已繳自備款150萬元的物件試算：15%是225萬元，但已繳只有150萬元，所以買方違約時，最多被沒收150萬元；建商違約時，買方除了拿回150萬元，違約金也以150萬元為限。至於「我只是不想買了」，應記載事項並沒有一條叫做無條件退訂。拖欠期款的流程是：逾期五日起按逾期期款每日萬分之二加計遲延利息；逾期兩個月或逾使用執照核發後一個月仍不繳，經書面催繳送達七日內未繳，就進入違約處罰。先與建商協商，通常比單方停繳損失小。

想逐條比對自己的契約，可以參考這份預售屋解約情形與違約金的條文整理。

紅單與換約：想「轉手」來代替解約行不通

想把契約轉賣給別人？平均地權條例2023年修法、相關條文同年7月1日施行後，這條路幾乎被封住：

  • 預售屋買賣契約簽訂後，不得讓與或轉售，也不得刊登轉售廣告；例外只有配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間，或中央主管機關公告並經地方政府核准的情形，後者全國每二年限一戶。
  • 簽約前收的定金單據（俗稱紅單），買方不得轉售，建商也不得同意或協助轉售。
  • 違反契約轉售規定，按戶處50萬元以上300萬元以下罰鍰；違反紅單轉售規定，按戶處15萬元以上100萬元以下罰鍰。
  • 符合例外而辦理讓與時，建商可收取的手續費最高為房地總價的萬分之五；轉給配偶或二親等內親屬則免收。

契約解除後，銷售方也須在30日內向地方政府申報登錄解約資訊。

履約保證：保護的是「蓋不完」，不是「不想買」

應記載事項要求每個預售案都要辦理履約擔保，從五種方式中擇一：

  • 不動產開發信託：土地與興建資金交付信託，興建資金依工程進度專款專用。
  • 價金返還保證：由金融機構承作，保證費用由建商負擔。
  • 價金信託：價金存入專款專用帳戶，受益人原則上是建商；建商未依約完工或交屋時，受益權才歸屬買方。
  • 同業連帶擔保：與同業同級公司互相擔保，原建商做不完，買方可請擔保公司完成後交屋。
  • 公會連帶保證協定：透過不動產開發商業同業公會的協定，由其他加入的業者共同完成。

這五種方式處理的都是建商停工、交不了屋的風險；若是買方自己違約，履約保證並不會替你擋下被沒收的那筆錢。簽約時要確認契約勾選的是哪一種，並要求建商附上信託、保證或擔保文件影本，這是應記載事項明定建商要提供的。

行政院消保處在2026年5月公開說明內政部研擬的修正草案，方向是讓買方價金原則上直接存入信託專戶、契約載明專戶名稱與帳號，價金返還保證的範圍以實際存入專戶的價金為限。這份修正要等內政部公告後才生效，簽約時仍以契約當時適用的版本為準。契約審閱期至少五日，帶回家對照違約條款與擔保勾選欄；各種方式的差異可再對照履約保證在預售屋與成屋的不同規定。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人