兩位台灣屋主在東京各有一間條件幾乎相同的中古公寓，2026年11月同時以相同價格賣掉。一位是2020年12月28日買進，另一位是2021年1月5日買進，持有時間只差八天，算出來的日本稅金卻可能相差將近一倍。關鍵不在「持有滿五年」那一天，而在日本稅法看的是出售那一年的1月1日。

五年怎麼算：看賣出那年的元旦

日本國稅廳的說明很直接：土地、建物的讓渡所得，以「讓渡那一年1月1日」的所有期間區分。當天所有期間超過5年，屬長期讓渡所得；5年以下，屬短期讓渡所得。租稅特別措置法第31條、第32條把所有期間定義為取得日的翌日起持續持有的期間。

套回開頭的例子：2020年12月28日買進的屋主，到2026年1月1日已持有超過5年，2026年任何一天賣都是長期；2021年1月5日買進的屋主，2026年1月1日還不到5年，整個2026年賣出都算短期，要等到2027年1月1日以後才跨過界線。換句話說，對這位屋主而言，在2026年12月31日賣出與在2027年1月1日以後賣出，適用的稅率完全不同。

兩組稅率拆開看

日本把不動產讓渡所得與薪資等其他所得分開計算，稅率依長短期分兩檔：

  • 短期：所得稅30%，加上所得稅額2.1%的復興特別所得稅（約0.63%），再加住民稅9%，合計39.63%
  • 長期：所得稅15%，加復興特別所得稅（約0.315%），再加住民稅5%，合計20.315%

要注意的是住民稅那一段。日本總務省說明，個人住民稅是對當年1月1日在市町村有住所的人課徵，所得割以前一年所得計算。住在台灣、出售隔年元旦在日本沒有住所的屋主，日本這邊負擔的主要是所得稅與復興特別所得稅，也就是短期30.63%、長期15.315%。

讓渡所得不是賣價，建物還要扣折舊

稅率乘的是讓渡所得，不是成交價。計算方式是：賣價減去取得費與讓渡費用，再減掉符合條件的特別扣除額。取得費包含當初的購入價款與購入手續費、之後支出的改良費；讓渡費用則是仲介手續費、契約印花稅等為了賣房直接花的錢。

最容易被忽略的是建物部分要先扣「減價償卻」。沒有拿來出租等業務使用的建物，以取得價額×0.9×償卻率×經過年數計算，鋼筋混凝土造的償卻率是0.015，經過年數滿6個月以上進位為1年。若取得費不明，或實際取得費低於賣價5%，可以用賣價的5%當取得費。

用開頭兩位屋主試算（假設數字，自住未出租）：買價3,000萬日圓，其中建物1,800萬日圓；賣價3,600萬日圓，仲介等讓渡費用120萬日圓。兩人持有都在5年10個月以上，經過年數都以6年計，減價償卻約145.8萬日圓，取得費約2,854.2萬日圓，讓渡所得約625.8萬日圓。

  • 短期（30.63%）：所得稅加復興特別所得稅約191.7萬日圓
  • 長期（15.315%）：約95.8萬日圓

兩者相差約95.8萬日圓，若當年元旦在日本有住所，再加上住民稅的差距，金額會更大。如果想把自己的買進月份、賣出年份與身分代進去看看，可以用日本房產讓渡所得稅試算先抓個數量級。

買方先扣10.21%，隔年申報再多退少補

非居住者賣日本不動產，還有一道現金流關卡。國稅廳規定，向非居住者購買日本國內土地、建物的買方，付款時要先就價款扣繳10.21%並向稅務署繳納；只有個人買來給自己或親屬居住、且價款在1億日圓以下的情況免扣繳。以上例3,600萬日圓計，買方可能先扣下約367.6萬日圓，比長期或短期實際應納的所得稅都多。

這筆扣繳不是最終稅額。非居住者出售日本不動產，原則上要辦理確定申告，申報期間是出售隔年2月16日至3月15日；把算出來的稅額與已被扣繳的金額相抵，多扣的部分可以申請退還。非居住者在提出確定申告書之前，必須先選定「納稅管理人」，並向轄區稅務署提出納稅管理人的屆出書，之後稅務署寄發的文件會送到納稅管理人手上；納稅管理人可以是個人，也可以是法人。

對讓渡所得的組成還不熟的讀者，可以先看讓渡所得的名詞解釋，再回頭對照自己的買賣契約。

賣之前先確認三件事

  • 查清取得日：對照買進時的契約與交屋文件，算出出售那年元旦是否已超過5年
  • 備齊取得費與讓渡費用的單據：沒有單據可能只能用賣價5%概算，稅金差很多
  • 預留扣繳與申報的時間：買方先扣的10.21%要等隔年申報後才可能退回，納稅管理人也要提早找好

稅率與扣繳結構依各年度法令而定，2027年分起扣繳項目將納入防衛特別所得稅，出售前宜以當年度國稅廳公布內容為準。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人