「外國人在馬來西亞買房，印花稅一律 4%」這句話，到了 2026 年只對一半：自 2026 年 1 月 1 日起，外國人買「住宅」的移轉印花稅改為 8% 單一稅率，4% 只剩用在住宅以外的不動產。

這項調整由 2026 年度預算案提出，新增為《1949 年印花稅法》第一附表第 32(ab) 項。馬來西亞內陸稅收局（LHDN）2026 年 6 月 30 日版的印花稅指引，已把 4% 與 8% 兩條並列。

三種稅率，看買方身分與物件類型

移轉文件的印花稅，以成交價與市值較高者計算，由買方負擔：

  • 本地人與永久居民（第 32(a) 項，累進）：前 10 萬令吉 1%；10 萬至 50 萬令吉的部分 2%；50 萬至 100 萬令吉的部分 3%；超過 100 萬令吉的部分 4%
  • 外國公司或非公民且非永久居民，買住宅以外的不動產（第 32(aa) 項）：單一稅率 4%
  • 外國公司或非公民且非永久居民，2026 年起買住宅（第 32(ab) 項）：單一稅率 8%

同一個買方，買住宅繳 8%、買店面或辦公室等非住宅繳 4%，物件在法律上屬於哪一類，直接決定稅額翻倍與否。服務式公寓、小型辦公住家（SOHO）這類用途介於兩者之間的物件，下訂前務必請律師確認歸類。

持有馬來西亞永久居民身分的人，不適用 4% 與 8% 這兩條，仍走一般累進稅率。

試算：同一間房，稅差有多大

假設成交價等於市值，比較本地累進稅率與外國人 8%：

  • 60 萬令吉：本地人 12,000 令吉；外國人 48,000 令吉；差 36,000 令吉
  • 100 萬令吉：本地人 24,000 令吉；外國人 80,000 令吉；差 56,000 令吉
  • 200 萬令吉：本地人 64,000 令吉；外國人 160,000 令吉；差 96,000 令吉

換成台幣更有感。照 2026 年 10 月 9 日的匯價，1 令吉約值 7.82 新台幣（馬來西亞央行中午場中間價），一間 100 萬令吉的住宅，外國人光印花稅就要約新台幣 62.5 萬元，比本地人多出約 43.8 萬元。如果把同樣 100 萬令吉拿去買店面這類非住宅物件，外國人適用 4%，是 40,000 令吉。

期限與罰款

文件在馬來西亞簽署後須於 30 天內完成蓋印；在境外簽署的，自送達馬來西亞後 30 天內辦理。逾期的罰款自 2025 年 1 月 1 日起是：

  • 逾期 3 個月內：50 令吉或短繳稅額的 10%，取高者
  • 逾期超過 3 個月：100 令吉或短繳稅額的 20%，取高者

若有辦房貸，貸款與抵押文件也要另外繳印花稅，由借款人負擔。另外，LHDN 的印花稅自行評稅制度分三階段上路，不需要估價署估價的不動產移轉文件排在 2027 年 1 月 1 日。

律師費：二手屋與新建案算法不同

律師費依《2023 年律師酬金令》，自 2023 年 7 月 15 日起適用。買賣移轉的基本級距是：

  • 前 50 萬令吉：1.25%（最低 500 令吉）
  • 其後 700 萬令吉：1%
  • 超過 750 萬令吉的部分：可議價，但不得超過 1%

二手屋買賣適用這個基本級距，律師最多可給 25% 折扣。100 萬令吉的二手屋，律師費是 6,250＋5,000＝11,250 令吉，打滿折扣後約 8,437.5 令吉。

向建商買受《1966 年住宅發展法》規範的新建案，改用另一張表：成交價 50 萬至 100 萬令吉收基本級距的 65%，超過 100 萬令吉收 50%，而且不得打折。同樣 100 萬令吉的新建案，律師費約 7,312.5 令吉。

把兩筆加起來看：外國人以 100 萬令吉買二手住宅，未打折的律師費 11,250 令吉加上 8% 印花稅 80,000 令吉，合計 91,250 令吉，約新台幣 71.3 萬元，這還沒算進房貸文件的稅與律師費。換成本地買方，同一筆交易的印花稅只要 24,000 令吉。房貸文件的律師費另有一套級距，也是前 50 萬令吉 1.25% 起算。

簽約前再看一眼州別規定

稅和律師費算完，還要確認物件所在州對外國買方的要求。可以先對照馬來西亞喵整理的外國人購屋州別門檻，再用買房總成本表把印花稅、律師費與貸款相關成本列在同一張清單上，簽約前請律師逐項報價。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人