賣房子時，賣方要繳的土地增值稅，金額可能相當可觀。同一塊地，按一般稅率和按自用住宅10%稅率計算，差額動輒上百萬元。偏偏10%優惠有兩種版本，一種一輩子只能用一次，另一種用完第一次之後還能再用，條件卻嚴格得多。

一般稅率：看漲了幾倍

土地稅法第33條把一般稅率分成三級，判斷標準是「土地漲價總數額」超過原規定地價或前次移轉現值的倍數：

  • 漲幅未達一倍的部分：20%
  • 一倍以上未達兩倍的部分：30%
  • 兩倍以上的部分：40%

漲價總數額怎麼算？財政部稅務入口網的說明是：申報移轉現值，減去按消費者物價指數調整後的前次移轉現值，再扣除土地改良費用、工程受益費等。申報移轉現值可以二選一：訂約日當期的公告土地現值，或買賣雙方合意的價格，也就是契約上的實際交易價格；自行申報的價格經審核高於公告現值時，要以申報的價格為準。

持有越久，同條還有減徵：持有超過20年，超過最低稅率的部分減徵20%；超過30年減徵30%；超過40年減徵40%。注意減的是20%以上那一段的稅額，最低的20%不會減。

一生一次：條件寬，但只有一次

第34條第1項規定，出售自用住宅用地，都市土地3公畝、非都市土地7公畝以內的部分，土增稅一律按漲價總數額的10%課徵；第4項明定以一次為限。稅務入口網整理的適用要件：

  • 出售前一年內沒有出租或供營業使用，公益出租、社會住宅包租代管也算出租
  • 地上建物是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，且已在該地辦竣戶籍登記
  • 房屋建築完成未滿一年的，評定現值要達到基地公告土地現值的10%

設籍的人可以是本人、配偶或直系親屬，沒有年限要求。稅務入口網另外提醒，贈與自宅用地不適用。

一生一屋：用過一次之後的第二張門票

第34條第5項讓已用過一生一次的人，再賣自用住宅時仍有機會適用10%，但五個條件要同時符合：

  • 面積縮小為都市土地1.5公畝、非都市土地3.5公畝以內
  • 出售時本人、配偶及未成年子女，名下沒有這間自用住宅以外的房屋，未辦保存登記和信託移轉的房屋也算在內
  • 出售前持有該土地6年以上
  • 本人、配偶或未成年子女在該地設籍連續滿6年，且持有該自用住宅連續滿6年
  • 出售前5年內沒有出租或供營業使用

和一生一次相比，設籍對象從直系親屬縮小到未成年子女，空窗期從一年拉長到五年，還多了持有6年與「只有一屋」兩道關卡。換屋族要留意，稅務入口網引財政部令說明，先買新屋、在完成移轉登記一年內賣掉舊屋，仍可適用一生一屋。

同一筆土地，兩種稅率差多少

以稅務入口網的範例來看：一筆50平方公尺的土地，出售時公告現值每平方公尺16萬元，前次移轉現值每平方公尺2萬元，物價指數200%，繳過工程受益費8萬元，持有35年。

  • 漲價總數額：800萬元減200萬元再減8萬元，為592萬元，漲幅2.96倍，落在第三級
  • 一般稅率：592萬元 ×（40% − 20% × 30%）− 200萬元 × 0.21 = 159萬2,800元
  • 自用住宅10%：592萬元 × 10% = 59萬2,000元

兩者相差100萬800元。若同一筆土地持有未滿20年，按入口網速算表是592萬元 × 40% − 200萬元 × 30%，為176萬8,000元，與10%的差距擴大到117萬6,000元。

申請時點別漏掉

第34條之1規定，要在土地現值申報書註明「自用住宅」並附建物證明文件；當時漏了，最晚可在繳納期間屆滿前補申請，過期就不能再適用10%。訂約後30日內沒有申報移轉現值的，入口網說明會改以收件日當期的公告現值計算。

簽約前先確認自己是否已用掉一生一次，再把設籍與出租紀錄逐項對過一遍，比事後補件可靠。完整的級距算法與自用條件，整理在土地增值稅怎麼算：一般稅率與自用優惠。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人