不少人買房只盯著頭期款和貸款成數，等到代書把稅費明細傳過來，才發現交屋前還得另外準備一筆現金。買方要負擔的法定稅費主要是三項：契稅、印花稅、地政規費。三項有個共同點：計算基礎幾乎都不是買賣契約上的成交價。

契稅：只課房屋，稅基是評定標準價格

契稅條例第2條規定，不動產買賣要申報繳納契稅，但位於開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅。土地那一塊由賣方繳土地增值稅，土地稅法第5條寫明有償移轉的納稅義務人是原所有權人。所以買方的契稅，實際上只算房屋。

稅率在第3條：買賣契稅為契價的6%，第4條規定由買受人申報。真正決定金額的是第13條：契價以當地不動產評價委員會評定的標準價格為準。財政部稅務入口網說明，這個標準價格等於房屋課稅現值加上免稅現值。入口網舉的例子是房屋契約價80萬元、評定標準價格50萬元，契稅按50萬元乘6%，繳3萬元。桃園市政府地方稅務局也回覆過民眾：市價800萬元的房子，標準價格150萬元，契稅是9萬元。

時間上要留意第16條，買方要在契約成立之日起30日內申報。逾期的話，第24條規定每逾3天加徵應納稅額1%的怠報金，最多加到應納稅額，且不超過1萬5,000元。

印花稅：貼在送地政登記的公契上

印花稅法第7條規定，典賣、讓受及分割不動產契據，每件按金額千分之一貼用印花稅票，由立約或立據人負擔。依同法第5條，這類契據指的是向主管機關申請物權登記所立的契據。臺中市政府地方稅務局說明，要貼印花的是送地政事務所登記用的「公契」，雙方先簽的「私契」不必貼花。例外是私契採分期付款，賣方每次在上面簽收，就兼具銀錢收據性質，要按每次收款金額千分之四貼花。

公契上的金額通常也不是成交價。嘉義市政府財政稅務局的移轉稅負試算，就是把土地公告現值和房屋評定現值相加，再乘以千分之一。

登記規費：登記費千分之一，書狀費按張計

土地法第76條規定，辦理土地權利變更登記，按申報地價或權利價值的千分之一繳登記費。內政部「土地登記規費及其罰鍰計收補充規定」進一步寫明，所有權移轉登記以申報地價、稅捐機關核定繳（免）納契稅的價值為準。也就是土地看申報地價，建物看契稅核定的契價。

書狀費依土地法第67條由中央地政機關訂定，新北市三重地政事務所與桃園市平鎮地政事務所公告的標準都是每張80元。登記期限是權利變更後一個月內，土地法第73條規定逾期每超過一個月，可處應納登記費一倍的罰鍰，最高20倍。

一間中古公寓的試算

假設成交價1,500萬元，其餘數字都是示範用的假設值：房屋評定標準價格60萬元、持分土地公告現值500萬元、土地申報地價合計150萬元，土地和建物各核發一張權狀。

  • 契稅：60萬元 × 6% = 3萬6,000元
  • 印花稅：（500萬元 + 60萬元）× 千分之一 = 5,600元
  • 登記費：（150萬元 + 60萬元）× 千分之一 = 2,100元
  • 書狀費：2張 × 80元 = 160元

四項加總約4萬3,860元。若誤把成交價當成契稅稅基，契稅會被估成90萬元，足足多出二十幾倍。估算時可先申請房屋稅籍資料，記得契價是課稅現值加免稅現值，只抓稅單上的課稅現值會低估。

代書費、履約保證費等屬於服務費用，不在法定稅費之內，各家收費不一，簽約前直接問清楚即可。各稅目由誰繳、何時繳，可以對照買方要繳哪些稅：契稅、印花稅與規費；地政規費與過戶雜項的完整清單，整理在過戶雜項成本清單。

謝銘元（艾克斯）喵宇宙創辦人