大同八月十八日法說會的紀要裡，有一段關於房地產的數字：大同莊園 3 總銷 161 億元，已經完銷，預計 2027 年第四季到 2028 年第二季交屋。紀要在這段說明，這個案子將帶動獲利成長。

完銷是現在的事，獲利卻要等到一年多以後。這個時間差，是讀建案數字時最常被忽略的地方。

賣掉不等於入帳

預售屋的交易，從簽約到交屋通常要經過好幾年。買方在這段期間分期付款，但房子還沒有交出去，賣方也還沒有完成交付的義務。一般的做法是，建案的收入與利潤要等到交屋、把房子交給買方時才認列。

所以「完銷」說的是銷售已經完成，未來的收入有了著落；「交屋」才是收入真正出現在損益表上的時點。兩者之間的每一季，財報上都不會看到這 161 億元。

三個案子，三個時點

紀要列了三個建案：大同莊園 3 總銷 161 億元、已完銷，2027 年第四季到 2028 年第二季交屋；大同新豐采總銷 19 億元、已完銷，2028 年第三到第四季交屋；大同新紀元總銷 250 億元、已銷售 90.5%，2028 年第四季到 2030 年第二季交屋。紀要另外提到，公司已有 430 億元高度確定的銷售基礎。

把交屋時點排成時間軸，貢獻會分散在 2027 年底到 2030 年中，不會集中在某一年。另外要注意，總銷金額是房價總額，不是大同可以認列的利潤；紀要沒有交代各案的毛利率，也沒有交代大同在每個案子裡能分到的比例，所以不能直接把總銷乘上某個比例當成獲利。

今年的獲利從哪裡來

回到今年：上半年營收 245.02 億元，年增約 4%，毛利率 17%，淨利 19.16 億元，每股盈餘 0.91 元，主要獲利成長來自業外由負轉正。本業方面，紀要把電力事業群稱為目前最具能見度的成長核心，但也說 AI 資料中心相關設備預計 2026 年 8 月陸續送到案場，尚未進入大規模營收貢獻階段。

也就是說，大同的故事裡有三條時間線：已經在貢獻的電力本業、剛開始送貨的資料中心設備，以及要到 2027 年底以後才交屋的建案。三者在財報上出現的時間不同，混在一起講，容易把未來的數字當成現在的數字。

讀到「完銷」時可以問的三件事

一，預計什麼時候交屋；二，公司在這個案子裡能分到多少；三，毛利率大概落在哪裡。紀要回答了第一個問題，另外兩個要等公司進一步揭露。

大同莊園 3、大同新豐采、大同新紀元的總銷、銷售率與交屋時程，430 億元銷售基礎的說法，上半年營收、毛利率、淨利、每股盈餘與業外由負轉正，電力事業群與資料中心設備的進度，是從華南投顧的大同法說會紀要摘出，會議在八月十八日。建案收入於交屋時認列的說明與時間軸，由我補充；上半年營收對照證交所月營收，兩邊吻合。桃園土地的開發效益，本文略去。

延伸研究

錢先收、東西晚點才交，這種安排在買房與上課時都很常見。

台灣房地產喵｜預售屋 vs 中古屋怎麼選？價格、風險與適合對象：那頁說明預售屋的付款方式是訂簽開、工程期款加交屋款，前期資金壓力較輕，但交屋前房子不能使用也不能收租；它也提醒建商財務或缺工缺料可能讓交屋延期。買方分期付了錢，房子卻要到交屋那天才真正交到手上。這頁是買房的選擇指南，不涉及企業財報。

公司喵｜預付長期課程費用，如何確認業者主體？：那頁針對預付長期課程費用的情境，建議把契約服務內容、收款與履約公司分開查證，並以統一編號為主鍵留下可重現的紀錄。錢一次付清、服務分好幾個月才交付，付款與履約之間就有一段需要確認的空窗。這頁處理的是消費前的公司查核，與重電產業無關。

才藝喵｜補習班退費、請假與合約怎麼看？報名前先確認：那頁引教育部《短期補習班設立及管理準則》的中央三級距：開課前退 90%、未達三分之一退 50%、達三分之一以上不退。學費在開課前就收了，課程卻還沒上完，上課的進度才決定這筆錢有多少真正歸補習班。這頁談的是補習班合約，與建案銷售沒有關係。

作者

艾克斯（謝銘元）｜以產業研究與商業決策為主題，整理數字背後可以驗證的問題。

本文為個人觀點整理，不構成任何投資建議。