高房價時代，想要買到便宜的房子，許多人會想進場法拍屋。但是法拍屋市場已經不像早期利潤這麼高！
根據內政部及台北市地政局資料，台北市的法拍屋2022年Ｑ1每坪平均價格63.8萬，接近台北市大樓平均房價67.7萬。顯示價差高房價時代，想要買到便宜的房子，許多人會想進場法拍屋。但是法拍屋市場已經不像早期利潤這麼高！
根據內政部及台北市地政局資料，台北市的法拍屋2022年Ｑ1每坪平均價格63.8萬，接近台北市大樓平均房價67.7萬。顯示價差已經逐漸縮小。如果是正常有點交的法拍屋，很多時候拍定的價格大多已經接近市價了。
但是在法拍屋，有一些利潤較高的房子，稱為不點交的法拍屋。我們今天就要針對不點交的法拍屋來跟大家介紹。今天特別邀請，法拍小哥陳俊廷分享法拍屋。
法拍屋點交與不點交? 差異在使用權！
法院在房屋拍賣時，會將法拍屋分兩種，產權、使用權會分開交付。
- 產權：法拍屋在拍定得標後，拍定人繳完尾款後，法院會給予權利轉證書，可以進行產權轉移。
- 使用權：分為點交或不點交。
- 點交：法院會給予拍定人強制執行的公權力，可以執行不動產的交付。
- 不點交：法院沒給予公權力做交付動作，拍定人需自行處理點交事宜，房屋使用權要自己取得。
TIPS : 點交與不點交的利潤差別多少？
- 點交法拍屋：便宜市價約在8折到9折。
- 不點交法拍屋：便宜市價的6折到8折。
法拍屋進場攻略 不點交物件也能撿便宜！
進場法拍屋不是用點交以及不點交去區別，事實上有很多不點交的法拍物件，是可以透過簡單的官司處理，就能取得使用權，利潤也大。下列表格可供參考進場攻略。
點交可進場
- 無人居住
- 租約已排除
- 土地、建物產權不平均
土地、建物產權不平均，案例：有一個透天建物產權被法拍，土地為五位兄弟姊妹持有，建物產權由哥哥持有。在不動產估價中，建物價值會遠低於土地價值，因此可以用低廉的價格來入手透天建物的產權，標到這類的房屋不會有居住上的問題，還能透過租金投報率賺錢
- 土地、建物產權分離(法定地上權)
例如：台北西門町，透天法拍公告的底價是25萬，但沒土地，土地是國有地，最後得標金額約1263萬，很多這種單純只有建物沒有土地的物件，其實蠻值得入手 - 禁止處分登記 (107台抗445號)
前屋主有刑事訴訟，導致房子被限制登記，不能移轉，這只要透過訴訟就能解決
點交不建議進場
- 沒保存登記
在早期的法規，建物是不需要做登記，因此很多房屋沒有謄本，這也查不到誰是起照人，標售容易有風險 - 公同共有人數不對齊
公同共有最大的雷坑是法院會在產權上面寫1分之1，但其實有可能20個人都有產權，而且註記每個人都是1分之1，如果標了這個法拍物件，可能拿不到完整的產權。
- 非法占用他人土地( EX: 無權佔有、拆屋還地)
在法院上這類物件，會註記是非法占用他人土地。容易遇到拆屋還地的問題，因此建議盡量不要進場。
不點交可進場（透過官司訴訟就可解決！）
- 無償借用
無償占用是前屋主與借用之間的關係，新的拍定人不需承受 - 夫妻離婚 其一方占有
夫妻離婚一方佔有，是夫妻之間的關係，新的拍定人不需承受 - 借貸占有
借貸占有，是債務人與債權人之間的關係，新的拍定人不需承受 - 借名登記
台灣不動產產權採公示登記，借名登記是前屋主與債務人之間的關係，新的拍定人不需承受 - 正常租約
租約期滿即可點交或給多一點搬遷費給租客，可以很輕易把不點交轉為點交。如超過5年以上租約，可透過民法解決
不點交不建議進場
- 占用臨地、未保存登記
例如：無權佔有、拆屋還地 - 不定期租約
民國89年5月5號後的早期不定期租約，可以繼續不定期租約。但89年後的不定期租約沒公正，可以用民法425破除。
買法拍屋難進場 三大疑慮影響購買意願！
- 不能事先看屋
可請仲介代看，同社區同棟不同戶的房型，也可以觀察梯間、公設等設施。如果社區沒有待售物件、公寓，可以向當地鄰居、里長詢問。 - 無法貸款需足額繳清
買法拍屋最大的壓力是全額要一次付清給法院，法拍小哥陳俊廷舉例，聯邦銀行、華南銀行、第一銀行、板信銀行，都願意跳下來做貸款，代墊款年利率大約6%，壓力沒有像早期這麼大，等到取得正常產權、過戶後，即可轉成為一般房貸的利率 - 法拍屋運不好
風水在於個人，法拍小哥指出像是帝寶也有法拍，另外身邊的人也有透過法拍賺到錢。
文章出處：最好用的實價登錄 樂居