很多人說要達成「財富自由」有三種方式「房地產、股票、創業成功」,其中很多人的夢想是當包租公有穩定的收益,但要當房東其實不簡單,邀請Zuker的創辦人來分享一些技巧,如何提高房屋價值,讓收益最大化。

 

■ 什麼條件的房子更好出租?

「房子好不好租沒有絕對,問題只在租金設定有沒有精準」即使房子很爛,只要租金夠低也是租得出去。所以如果要維持租金行情,離不開下列幾個要素;

  • 交通方便
  • 生活機能佳
  • 室內格局完整
  • 社區環境

 

用投資的角度來看,重點是如何去找投報率高的房子,可以往下面這兩個方向找物件

1. 屋況雖然較差,但是整理完之後可以提升房屋很多價值 (入手成本低)

2. 屋主定的租金低於市場行情,你覺得做些什麼可以再拉高租金 (有利潤差)

 

有小問題的房子好出租嗎?

一般來說有些戶別,例如,車道上方、水箱層旁邊、4樓、風水瑕疵等的房子,價格會相對便宜。這些瑕疵自住客會在意很正常,因為投入一大筆錢,而且會長期居住、但是對租客來說,最在意的還是租金與室內空間格局,只要不是真的會嚴重影響生活,租客並不會太在意;也就不會影響租金。

 

 TIPS : 買新房子出租划算嗎?

以現在房價來說其實不划算,房價上漲很多,雖然租金行情也有上漲,但是幅度相差太多,現在買新房子來出租很難賺到錢。

 

■ 該怎麼訂租金?

 

在網路上搜尋跟你差不多地點、坪數、格局的房子,抓出房子品質對應市場租金行情的平均,再依據自己能多提供什麼家俱或服務來增減。

要注意的是,有些房東會認為自己的房子最好,或是取得成本很高,因此租金開很高這會使得出租變困難。

 

■ 如何提升租金?

  • 隔套出租:從空間切隔出不同套房來提高坪效,要花較多成本牽管線,施工也麻煩需要上下層的同意書等。
     
  • 分租:不用牽管線施工,可以原屋況格局或是簡單隔牆即可出租。提升公共區域品質,還能提高租金,如舒適客廳、乾淨衛浴、設備齊全的廚房等。
     
  • 重新裝潢:不要吝嗇花裝潢錢,房屋品質提高、租金提高、租客素質也容易提高,整體來說對房客、房東都有好處。

 

 TIPS :提供這些東西讓房屋更加分

在台灣如果能提供這些家電或家俱,房子會更好出租。站在房東的立場,花一些成本讓房屋加分金提升,租客也能住得更開心長久。

重要程度依序排列:冷氣>洗衣機=冰箱=床=書桌椅=衣櫃>電視,現在大家都有手機,電視可有可無加分作用居多。

 

■ 該怎麼找房客?

 

現在出租比較少像以前一樣是去公布欄張貼資訊,絕大部分都是透過網路去找租客

  • 租屋平台,像是591、zuker、寄寓等,比較屬於被動等租客自己聯絡。
     
  • Facebook租屋社團,很多社團都上萬人起跳,大部分都是年輕人在使用;如果房子適合年輕人租的很推薦來這裡找,而且會被FB演算法推薦給需要的人。

 

如何篩選房客?

  • 面對面瞭解:透過聊天詢問去知道基本的身家背景、工作、薪資水平等,甚至中間也觀察房客的講話方式或應對,看是不是奇怪的人可能會影響鄰居或破壞房子等。
     
  • 網路足跡:在租屋社團招租,可以透過房客FB去瞭解說,過去在網路上是不是正常,發文是否有偏激等,也能多少得到一些資訊。

這些篩選幫助其實有限,很難真正的去瞭解房客的生活習慣,或未來會不會出事,都只是機率問題。房東真正要準備的反而是如果房客出事該怎麼去處理

 

 TIPS : 租金就是篩選房客的方式

通常租金的價格越高碰到問題房客的機率越高,如果是格套出租或租金較低的,有更大機會碰到問題。

 

■ 房客不繳房租該怎麼處理?

 

房東最頭痛的問題就是,房客不繳租金不願意配合,甚至開始破壞房子;但除了這些也還有一些常見的問題,跟大家分享;
 

破壞房屋/家具:如果房客願意配合都還算好解決,可以跟房客協調看該怎麼賠償,至少手上還有押金不至於損失太多。

和鄰居有摩擦:鄰居不可控,而且鄰居也不會搬走,只能依照鄰居情況盡量請房客配合,如果真的不行只能換房客。

不繳房租也不搬走:依照合法規定,要寄存證信函,然後上調解或是進法院流程,常常可能要1年這整個流程才會結束,把房客請出來。

但是在不違法的前提下,也是可以做到給房客壓力,像是每天找警察、里長去敲門按門鈴,讓房客知道你很關注這件事。

 

 

■ 房產投資停看聽

 

市場上隔套的產品可以買嗎?

市場上有些物件,主打已經隔好套房,房仲也會直接幫你算好投報率,讓你當現成房東,真的是這樣嗎?

建議新手房東最好不要買這種物件投資,通常這種房子都有一定的屋齡,裡面的管線或一些看不到的地方,屋況問題很難發現,甚至房仲自己也不清楚哪裡會有問題,如果貿然去買這種房子,要承擔很高的裝修風險。加上這種產品單坪價比行情還高,格局也不是一般人會買;正常的3房可以賣給自住客,但是隔套產品就只能賣給投資客,未來脫手很受侷限

 

出租房屋裝修預算怎麼抓?

一般自住客抓中古屋裝修預算一坪大約11萬,但是以出租的角度,裝潢費其實不用這麼高。

如果這間房子天、地、壁都沒問題的情況下,出租的預算會用房間數去抓,只做表面拉皮整理,一間房間預算可以抓20-30萬之間

 

政府推的「公益房東」方案,適合一般人參加嗎?

政府推的社會住宅方案很不錯! 釋放利多給市場和業者,參加計畫的房東,可以免除部分地價稅和所得稅外,跟政府合作的包租代管公司也會直接幫你招租,讓原本在灰色地帶沒繳稅的房子,可以有比較多機會納管外,也讓經濟相對弱勢的族群可以租到便宜的房子。

 

二房東是什麼?

近年新興的一個詞「包租代管」就是大家常聽到的「二房東」,其經營模式是透過轉租來賺取價差;對屋主來說,把房子租給二房東就不用事必躬親,只要等著收租金、對二房東來說,不用買房子只要付租金就能做生意。但是要如何從轉租中獲得利潤? 中間其實有很多學問,下面跟大家分享。

 

二房東合法嗎?

多年前二房東的概念還是灰色地帶,並沒有明確的法律規範,但是在知名惡房東張淑晶事件後;政府加速立法,也因應社會住宅相關政策,希望能有更多屋主釋出空屋,因此有了包租代管相關法令。

現在合法的包租代管除了要有專業執照外,還需要加入「租賃住宅服務商業同業公會」並用公司行號的身份來經營,下次租屋如果發現是二房東,最好留意一下,是不是合格的,才更有保障喔。

 

■ 給想當房東的建議

 

1. 要當房東或多或少都要先付出一筆錢,不管大小筆至少都要先思考。

  • 裝修成本
  • 出租方式
  • 如何執行

 

2. 去瞭解該如何照顧房客,怎麼負起當「房東的責任」很重要!

 

3. 如果不想直接處理房客問題或覺得麻煩的話,可以考慮找「包租代管」或參加政府「公益房東」計畫。

 

文章出處:最好用的實價登錄網站 樂居