面臨高房價的時代,市場上在賣的房子這麼多,如何買到相對便宜的房子?買方如何出價?小資族、首購族、剛性買房的你,必看這篇文。

 

■賣方市場決定房價?買房策略性思維要改變

買房會因為景氣的變化,需求有所改變。在2018年的時候,當時還是買方市場的時代,市場就有聽聞到,如果在青埔、竹北買房的民眾,他們聽到以下狀況的屋子,可能都選擇性不買,例如聽到寶x集團、二樓、頂樓、衛浴未開窗,都會毫不考慮的拒絕。

但是,如今2022年,這樣條件幾乎都翻轉,現在是買方市場翻轉成賣方市場的的時代,「只要價格不要離譜」,買方都可以找到說服自己的理由選擇購買 !當然,寶x集團的房子不好嗎?現在來說,新房子有新的工法,二樓以及頂樓的房子也不會大有問題,至於對於衛浴沒開窗,新式暖風機都是可克服的。

 

■待售房屋找房有望撿便宜!

如果你也可以接受找品質普通,但預算較符合的房子,那我們提供一個新的思考方向:去找「待售量」較多的社區

 待售房屋 

1.來源是仲介網站 2.排除重複 3. 不計算新案 4. 只計算大樓

會有較大待售量大的社區通常有三多:戶數多、租客多、投資客多,大家會想到持續的有人要賣房子,會想到品質不好等等的負面標籤。但是在現在這個時間點,反而會是優勢。用股市術語來說,叫籌碼面凌亂。這跟房屋本身的品質不一定有直接的關聯。

只要記住一句話:強勢的賣方市場中,買方買到的東西,都是有溢價的。當一個社區如果待售的房子多,代表屋主之間的競爭較強,你會有較多的選擇;這些社區的地點又是你能夠接受的,花點時間把這個社區的房子都看完,就有機會在這個高房價時代,用比較合理的價格買到房子

 

■新手買房很困難?樂居待售找房很簡易

大家認識樂居,大部分都是因為實價登錄的相關功能。PTT上的買房畢業文,大部分流程都是用力去看房子、查樂居、每天刷591、信義、永慶。

其實樂居有一個實用的功能常常被忽略,就是你可以不用這麼辛苦,每天去各家仲介網站找房子,因為我們有每天更新各大仲介包含591在內的網站,把有在賣的房子整合起來,在我們的網站可以很清楚的看到這個社區究竟有哪幾戶在賣,各自委託了幾個仲介

待售房屋只統計委託仲介的「二手房」,不包含代銷、建商手上的「一手房」。因此,名單中,如果有看到預售屋的社區出現,數量是投資客買了以後,再放給仲介轉賣的的數量,不是代銷手上的量。

 

■獨家取得樂居待售清單 2方式簡單好取得

要如何找到待售量較多的社區清單,可以透過兩個方式取得?

1.加入我們的樂居小幫手[email protected]

點選主選單中的「待售房屋」的資訊,依照指示輸入你想查的縣市代碼,系統就會回傳待售戶數多的前20名社區清單,你就可以看看有沒有符合你需求的社區,請仲介帶你去看。這個數據是每月更新的。

2.直接使用樂居網站的待售房屋功能,切換成列表頁,點選最下方:行政區即可以找到。

 

■2/10-3/1前10名待售清單排行 加入Line每月更新

 

新北市現有待售量前10名的社區有海洋都心、宏盛海都、台北灣系列、世界首席、世界W、天藝、金城舞世界花園等,區域的話,會是以淡水為主,還有一些是林口、中和、土城。

台北市則大多數是小坪數為主的個案,從名單上也可以看得出來,要在台北市買正常的三房,看起來很不容易。不過整體來說,除了前兩名的台北晶麒和新川普外,台北市與其他縣市相比,委售數量是少很多的。

桃園市的前十名名單,有包含一些預售屋的社區,青埔 潤隆國家大院、和A7的遠雄新未來,比較特別的是皇翔歡喜城,他是合宜住宅,這些社區有在賣的房子大概都有五、六十戶,甚至更多。

新竹縣市,有個比較特別的現象,代售量多的都集中在預售個案,顯示新竹的個案會搶成這樣,應該是有很多的投資型客戶,買來在中間要轉約賺價差的。

台中待售物件多的地區,在大多集中於西屯、北屯都有,前五名是市政愛悅、佳茂6952大景莊園、總太心之所向、惠宇朗庭、城市經典。

台南待售物件多的地區,安平、仁德、永康,前五名是興富發愛情海、新 悅城、上東城NO2、聯上康橋、長億城。

高雄待售物件多的地區,幾乎每個區域都有、也不少預售案有,前五名是興富發愛情海、新 悅城、上東城NO2、聯上康橋、長億城。

 

■中南部待售案 仲介誤刊差異大 

說明一下,數據的統計目前中南部還有調整的空間。但這並不是樂居程式端的設計出了問題,而是因為部分仲介在當初刊登時故意漏填或者填假的資料所造成。

尤其在中南部,發現政府其實沒有在管,有很多虛假的房源,導致我們在中南部的數據會有一些高估。只能說當初在設計系統的時候,沒注意到執法是有區域性差異的。

舉例來說,某社區的一戶六樓要賣,坪數是30.25坪,委託給四個仲介賣,

1.A仲介和B仲介老實的刊登30.25坪

2.C仲介卻故意刊登成31坪

3.D仲介刊登7樓,打電話過去就說賣掉了,但是有一戶是樓下的戶別,可以帶你去看

因此實際上是一戶在賣,但是在我們的系統卻會被判讀為三戶在賣,導致有些社區的待售量被高估了,而這樣的狀況在中南部較為明顯。

 

其實經紀人管理條例有規範,房仲業者刊登的廣告及銷售內容應與事實相符,刊登不正確資料其實是違法行為,地方政府是可以開罰的。

不過這件政府或業者都懶得處理的事情,樂居決定要跳下來管一管了,會在六月之前做個改善,讓大家在樂居上看到的,都是真房源。未來會設計更嚴謹的比對系統,如果發現明明是同一戶,卻故意寫不實資訊,誤導消費者,我們會直接讓他無法出現在樂居的網頁上。

不過大家不用擔心,現在中南部的待售網頁還是有很大的參考價值的,只是六月之後,數據會更加精確

►延伸題:

Q.有些社區代銷也正在賣、房仲也在賣,要找代銷買還是仲介買比較好?

可以先去跟代銷看完整個社區的介紹,在比價要選戶型的時候,同時參考代銷給你的戶別和仲介手上的戶別,選價格相對便宜的。

Q.如果跟仲介買,換約後貸款會有影響嗎?

只是要特別注意一下貸款的成數問題,因為從仲介端買要換約的房子,只能用它原本的成交價格申請貸款,例如原屋主買1000萬,轉手賺價差賣1030萬,銀行的貸款還是原本1000萬的八成,你要多準備30萬的現金。

 

■多頭市場買房 建議可找待售物件多房下手

 空頭市場 

空頭市場賣家比的都是價格誰比較低就會比較有吸引力,所以這時候你反而可以盡量挑品質好的建商、格局與建材,因為價格的差距會差不了多少。

 多頭市場 

強力的多頭市場,如果有很高的堅持,那通常只能持續地往外圍去看,離好地點越來越遠。因此建議以地點和預算優先。

 

文章出處:最好用的實價登錄平台 樂居