新店的央北重劃區作為新北閃耀五星計劃的明日之星，從推出後就備受注目，2018年推出的第一案波爾多，成交價最低4字頭，3年後的2021年底，新開案開價已突破7字頭！看似區內沒太多建設的重劃區域，卻一路水漲船高，沒有回頭的趨勢，到底央北在貴什麼?是否還會再繼續調漲?讓我們來一一拆解吧！
■新北市最高價重劃區
我們將新北市近年十分火熱的大型重劃區進行整理，包含了第一環的央北重劃區、江翠北側、中和左岸，以及第二環的新莊副都心與土城暫緩重劃區、二重重劃區(左岸)。
從圖表可以發現：
- 央北重劃區雖然是最晚開發完成的，整體開發面積約40公頃，約只有江翠北重劃區1/3的面積大小，推案量卻達江翠北的1/2！自第一案推出的2018年開始計算，近5年推案達42案，平均一年的推案量達1300多戶以上，量體相當可觀。而從價錢來看，央北也是新北重劃區第一環最高的，節自樂居資料庫2022年1月統計資訊，0-5年平均成交價約63-64萬/坪。
- 江翠重劃區整體開發面積是最大的，個體案量也最多，目前推案量已達84案，不過個案之間的落差較大，0-5年平均成交價約48-59萬/坪。
- 中和左岸是面積最小的，經過近10年的發展，整體開發已接近完成，推案量約20案，0-5年平均成交價約52-53萬/坪。
- 而新北第二環的區域，新莊副都心、土城暫緩重劃區、二重重劃區(左岸)的0-5年的個案，平均房價約落在44-50萬間。
儘管區內個案價格有高有低，不過整體來看，第一環重劃區的價格還是高於第二環的重劃區，而央北重劃區，則是區內房價最高的。究竟央北有什麼吸引力，能讓房價衝的如此高呢？接下來，我們先從環境部分來進行分析。
■央北重劃區介紹
1.央北地理位置：
新店的地理位置位於台北盆地的南側，大部分為山陵及丘陵地，整體地勢南高北低，主要發展集中於新店北端的盆地區域。新店區左鄰文山區，右鄰中和區，央北重劃區則位在新店市區的西側。
重劃區東邊以中央路為界，南面規劃綠帶公園，緊鄰中央新村，西側則為環河快速道路，北邊則與和平社區及十四張重劃區相鄰。
重劃區方正，區內住宅區、公共設施用地大約各佔一半的面積，沒有規劃商業用地，整體區域規劃為純住的重劃區，居住品質佳。整體的總開發面積為39.80公頃，區內規劃20.8公頃住宅區(占比約52%)與19公頃公共設施用地(占比約47%)，包含了1座2.56公頃的十四張公園、2.78公頃的學校用地，以及規劃1.5公頃用地興建約1070戶社會住宅。
2.交通概況：
央北重劃區除了本身地段上鄰近台北市區，在交通層面還擁有三條對外的大動脈-國道3號安坑交流道、水源快速道路、環河快速道路，我們以Google地圖計算通勤時間，以早上7:30左右的上班時間來做計算，通往北市的公館商圈、西門町、敦南、古亭商圈等主要商圈，在不塞車的情況下，大約可在15-20分鐘左右抵達。
而大眾運輸的部分，我們實際走訪央北重劃區可以發現：雖然周圍包含松山新店線的大坪林站、捷運十四張站、以及支線的小碧潭站，不過區內其實並沒有真正緊鄰的捷運站。
最為鄰近的捷運十四張站，若是從重劃區內的中央公園出發，約莫需10-13分鐘的路程。目前區內有兩條道路可銜接：一條為十四張路銜接溪園路，另一條則為穿過民生路銜接民權路。兩條路線以現階段來說，都有緊鄰馬路與樹林的路段，步行上還是偏危險，而站點周圍也稍嫌荒涼，心理層面的步行時間就會更久一些。
而主幹線的大坪林站，走路約需20分鐘路程，或是藉由十四張站轉搭，實際上還是有段距離。目前的狀況還需等待十四張重劃區開發後，才會有機會明顯的改善。
至於公車部分，目前除了社會住宅前有綠5，目前沒有其他的公車行經。公車站牌主要位於外圈的區域，像是中正路、中央路等，可接駁到台北市、捷運站等，最主要的路線為905、906公車，尖峰時段的班距約7-10分鐘一班，會行經水源快速道路，車程約30分鐘左右可達台北市東區。
3.周邊生活機能：
由於重劃區內目前並沒有機能，因此需依靠新店舊有的商圈。央北重劃區周邊較為較為靠近的商圈有三個，分別為：
- 中正路商圈－除了有耕莘醫院，還有許多商家及大型連鎖店，像是麥當勞等，另外還有建國市場、仁愛市場兩個傳統市場。
- 小碧潭商圈－商圈內有2019年5月開幕的IKEA，以及京站廣場(為目前新店最大商場)，中央路沿線也有部分商家。
- 中央新村商圈－中央新村內有公有市場以及全聯。
整體來說，央北目前仍須依靠外圍的生活機能，位於重劃區東側的社區，機能會較為方便一些。
■央北房價高的原因
介紹完了央北重劃區的基本環境，我們來看看為什麼房價會比較高?主要原因有以下四點：
- 新店本身的房價偏高
- 高所得族群的分布
- 持續的大型開發案
- 標地成本高
1.新店本身的房價偏高：
新店本身在新北市裡，就是房價比較高的區域，這邊我們抓新店與緊鄰的文山區生活圈，5年內的新成屋(含預售屋)在2021年的平均成交價進行比較，可以發現：新店的五峰重劃區以及七張生活圈的新案，房價都已站上70萬/坪；除了較為偏遠的安坑、北宜、碧潭左側一帶，新店主要生活圈的價格其實是與文山區相去不遠的，可見區域本身的價位就是偏高的地段。
我們另外整理了2021年新北市預售案的開價排行，前20名的高價個案裡面，就有8個案是來自新店，其中包含合環LANDMARK，全案平均成交單價71.1萬，算是貨真價實的站穩7字頭。由此可發現，在周圍個案房價都這麼高的情況下，要便宜多少也不是那麼容易。
2.高所得族群的分布：
從過往的經驗來看，工業區的轉型，都為區域帶來了良好的就業機會與話題性，像是台北市的南港區、高雄的楠梓區；而近年來七張站周邊的開發案，包含裕隆城、寶高智慧產業園區、榮工廠的都更等，也都預計在今年規劃整合開發或招租營運，這些大型企業或科技公司，員工擁有較高的薪水福利，都為新店的房市提供了很好的支撐力道。
新店重大科技產業
- 中央新村
除了大量的高階白領階層外，新店區還有它獨特的歷史淵源，那就是－中央新村。十四張區域的地段由於鄰近台北市，成了不少北上公務人員的居住地。到了1967年，行政院為了安置當時從大陸來台的國民大會代表、監察委員與立法委員，向十四張的地主徵收土地興建了中央新村，因此新店早期的居民以軍公教族群為主。該區域住宅品質清幽，加上相對高的人口素質，更有新店的民生社區的美名。
央北重劃區由於就坐落在中央新村的北側，接續了寧靜的環境，也承接了區域的強大購買力。
中央新村實拍
３.持續性的大型開發案：
一個區域要持續保持高價不墜，議題是很重要的。整個新店區在議題上一直不缺，目前已知的大型開發案就包含：
- 十四張捷運聯開案
- 裕隆城開發案
- 新店寶高智慧產業園區
- 榮工廠轉型
十四張站聯開案
新店十四張（B單元）區段徵收案位於央北重劃區北側，範圍東橫跨新店中正路兩側，西邊為溪園路，南面則以央北三路為界，北面則至復興路。該重劃區裡目前最受注目的就是十四張捷站的聯開案，2021年12月29日剛舉辦「M.Ark新北捷鑽招商說明會」，該開發案基地面積約4.3萬坪，而目前最大的聯開案－小碧潭站的「美河市」面積則為2.8萬坪，相比之下更顯巨大。該案規劃開發17棟複合式大樓聚落，預估可興建約地上層30～43層、地下2層，總樓地板面積約25萬坪之捷運商辦、住宅及商場等多棟複合式開發大樓。不論投資、工程、招商、銷售、營運，將會成為全台最大的開發案，民間投資總金額預估達520億元，開發案預計2022年第1季公告招商，第4季綜合評選最優申請人，順利簽約後可望於2024年開工，也將是未來影響央北房價最關鍵的主因。
裕隆城開發
裕隆城原址是裕隆新店舊廠所在地，分為商業區、住宅區兩塊基地，住宅區占地約7500坪，原本住宅區已於2019年4月取得建築執照，隨著嚴凱泰的病逝，集團重新調整，裕隆集團董事嚴陳莉蓮則表示是目前會以「先商業後住宅」做為規劃，因此目前住宅區是暫停中的。
較外側的商業區則是占地約6783坪，已於2017年第二季動工、歷經停工變更設計，裕隆城商場預計在今年Q1取得使照，並預定於2023年第一季開幕，會有百貨、美食、威秀影城、誠品商場等進駐。
新店寶高智慧產業園區
新店寶高智慧產業園區，地段上緊鄰寶高路、寶橋路，原址為擁有5000多個墳墓的新店第一公墓，原規劃是打造為公園，後來規劃為寶高園區用地，由新北市政府自行開發，採「只租不售」的方式，共分為2期，第一期已於2021年完工，目前已有鴻海、華電聯網、美商太陽鳥等6家廠商研發團隊進駐。未來預計將增加一萬多個就業機會。
榮工廠都更轉型
新店榮工廠曾是新店區內重要工業區之一，早期以榮工公司、正大尼龍公司等為代表廠家，於2000年結束營業，這塊土地現在要開始轉型，占地約31.26公頃，土地共分成6個更新單元，主要將規劃住宅、商業、產業專區使用，預計2022年陸續啟動並整合。
這些大型的開發案，都會讓新店的房市，持續有議題的支撐。
４.標的成本高：
央北重劃區原是低價值的農業區，2013年開始推動區段徵收，2017年9月 第一次 土地標售案 脫標率85%，2018年1月第二次 脫標率78% ，5月第三次標售，脫標率更是高達100%，足以顯示央北重劃區的火熱程度。央北的房價較高，也與當初建商的購地成本有關。我們來對比新北市第一環十分熱門的江翠重劃區和央北重劃區，建商取得土地的成本差異。
我們用容積+獎勵的上限290%、銷售坪的營造成本15萬，以及建商毛利35%，這樣的參數來計算推案價，從表上可以看到，央北重劃區建商取得土地的成本大約是每坪125萬至165萬之間，代表當時建商的評估土地時，大概是用56~68萬在估未來的房價。
接著我們看江翠重劃區，建商的土地成本大約在79萬至115萬之間，同樣的計算條件，推估價大概會在43萬-53萬之間。
從試算可以看出，央北重劃區房價會較高，當時購地時就已決定。當然，這可能與央北的標地時間相對比較晚，房地產景氣已開始轉強有關。
■央北目前現況
接著，我們來看一下央北重劃區目前的推案狀況：
灰色的地塊是尚未推案的土地，從這張推案地圖來看，目前已有超過半數的土地開發完成，重劃區的整個開發算是已經進入到中期階段。
各大品牌建商都有在這裡插旗，包含國泰、宏普、國美、長虹、遠雄等。推案規劃大多落在20-40坪 2-3房產品為主，中小坪數的產品居多。
我們將房價進行分級，以當初建商的銷售價格來區分－
白色的個案，全案平均成交價在49-55萬；
黃色的是55-60萬，共有8案；
橘色的是60-65萬，也有8案；
紅色的是65萬以上，包含：鼎實唯我、宏國大央北、 漢皇吾岳、聯上雲朗、宏普Ganden park、泉泓沐風 等6案。
從房價的地理位置分布上，是非常散的，可以解讀是重劃區的位置條件差異不是這麼大，建商推案價格比較是反應推案時間，越早推的個案價格越便宜，平均65萬以上的建案，都是在2021年的推案。
■房價走勢
如果從重劃區的價格時間軸來看，2018年推出第一案波爾多，房價歷史成交價4字頭有機會買到，當年的平均成交行情約53萬，2019年平均約55萬，2020年是58萬，2021年的平均行情約63.5萬，全區的成交價正式突破6字頭大關。
■央北重劃區社會住宅規劃
當然，比較新的重劃區，也都會有社會住宅的規劃。央北青年社會住宅地點其實相當不錯，位於央北二路，重劃區的西北角，算是相當靠近捷運站的位置，於2019年完工，共計1070戶，只租不售，房型皆以套房為主，優惠租金減輕民眾居住負擔，其中社宅空間內規劃長期照顧、青銀共居27種子戶等多元空間提供更多元公益服務。，已於2020年辦理出租入住。另外，個案禾和好好，也有12戶的社宅規劃在其中。
■央北重劃區公園綠地
央北重劃區規劃了約7,700坪的十四張歷史公園，是新北市首座機能防災型公園，不同於一般型防災公園，新店十四張機能型防災公園在設計上納入防災計畫，包括設置救災中心、帳篷區、伙食區、淋浴區、曬衣區與心靈安撫區等，並挖設地下水井建置維生儲水槽；防災倉庫也備有發電機、區域網路系統等，災害發生時可提供照明、電源供應與自來水，另外也規劃將來台始祖-大坪林劉氏、新店區最古老的土地公廟-斯馨祠進行搬遷，整體工程預計2022年3月完工。
■結論
最後，我們來總結一下央北重劃的四高：高房價、高所得族、高議題性、高土地成本，讓他成為新北房價最高的大型重劃區。
1.優點:環境佳，有產業發展
以環境來看，由於重劃區為純住宅規劃，除了有大片的綠地及公共開發用地，鄰近舊市區也能補足生活機能的便利性，加上未來還有十四張站的聯開案，居住性及保值性相對較高。
2.缺點:房價較高、距離捷運站點較遠
除了土地成本較高之外，品牌建商、周邊房市話題持續推動房價高漲，目前房價已趕上北市外圍區域，再加上周邊五峰、七張都有豪宅站穩7字頭，若是因為價錢考量往新北市找房，可再做評估是否有合乎價值。
區域鄰近的捷運站點，包含十四張站、大坪林站及小碧潭站，若是以央北重劃區中心點計算，距離十四張站約走路10分鐘，到小碧潭站約需走路13分鐘，大坪林站則需20分鐘。不過除了大坪林站外，其他站點皆為支線，仍須接回松山新店綠線作轉程，而目前區內尚無公車站點規劃，對於以大眾運輸為主的通勤族來說，會較為不便些。
至於央北重劃區的房價還會不會繼續上漲，我建議可以觀察未來十四張重劃區，捷運聯開案的價格，聯開案本身的條件，是優於央北重劃區個案的，因此那個案子的銷售價格和銷售狀況，將會決定央北重劃區的價格上限。
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