淡海新市鎮位於新北市淡水區北端，政府為了要紓解台北市的中心都市成長壓力，以及居高不下的房價等問題而設立規劃，但過去曾受限於生活機能差、空屋率高及腹地廣大，與同為建商積極推案的新興重劃區林口、三峽並列為『林三淡』三大鬼城。13年過去，林口、三峽皆已站上3字頭，唯獨淡水仍在1-2字頭，究竟是什麼原因造成淡海新市鎮成長緩慢？它的現況究竟如何呢？讓我們接著看下去吧！
『淡水』的區域範圍其實很廣，涵蓋了淡水市區、紅樹林一帶，區域生活機能發展完整，除了有捷運紅線貫穿交通網，加上小區域內即有山、海、河景的地利條件，不少大坪數豪宅個案興建於此，行情依景觀及個案類型約25-50萬元不等。而過往被貼上鬼城標籤的，則是位於淡水市區北端的淡海新市鎮。
■『林、三、淡』到底差在哪？
造成林口、三峽、淡水三個區域發展不同的原因，我們可以從「面積」以及「交通」層面做切入分析，以下將各自說明：
- 從面積層面分析：
三峽北大特區腹地範圍最小，所需的開發時間較短，整體開發已趨近完成。
而林口新市鎮及淡海新市鎮腹地則相對大上許多，所需開發時間較長，也使得推案量過高，供過於求的狀態也使得房價不易上升。
- 從交通層面來看：
三峽北大特區位於台北盆地西南側，東臨新店，南接烏來，西接鶯歌，北面三峽及土城。通勤約5-10分鐘可上北二高，銜接雙北、桃園區域，加上捷運三鶯線預計在2023年通車，交通動能將更加便利。
林口新市鎮位於新北林口與桃園龜山交界，東臨五股，北面八里，南接泰山與龜山等區，距離台北市約25公里。連外道路有中山高及機場捷運銜接台北捷運及桃園國際機場，串連北北桃生活圈。
淡海新市鎮位於台北盆地西北角，南臨北投，北接三芝，主要連外道路為省道台二線，不過交流量大、車道容積不足等問題，再加上沿線橫向路口異常眾多，路口號誌燈不連貫等問題，大幅拉長行車時間並造成塞車。
- 綜合以上分析，可見淡海新市鎮除了腹地較大，造成了供給量較多，以及地段偏遠、交通路段易有塞車情形，造成淡海新市鎮發展不如預期，加上地段上鄰近台灣海峽，冬季的東北季風夾帶水氣的氣候影響，使得體感溫度相對濕冷，使得在意溫度與濕度的民眾望之卻步。
■交通的改善
為了改善淡海新市鎮的交通狀況，政府規劃了許多交通建設，包含淡海輕軌、淡江大橋、淡北道路等重大規劃，實際效用究竟如何？讓我們一一來解析：
1.淡海輕軌：
淡海輕軌最早於1992年提出，現採高架、平面混合型式建置，從捷運淡水紅樹林站延伸，路線主要行經淡海新市鎮與淡水老街，並計劃延伸至三芝區及八里區。
淡海輕軌可分為綠山線及藍海線兩條：
綠山線：銜接紅樹林捷運站，延淡金路二段行駛，左轉濱海路，至沙崙路右轉達終點崁頂站。目前已於2018年12月23日通車。
藍海線：藍海線一期從濱海沙崙站銜接，連結海洋科技大學、沙崙站，至淡水漁人碼頭站，於2020年11月15日通車。二期則規劃從漁人碼頭，沿淡水老街銜接回淡水站，於2018年啟動興建、預計於2023年完工。
（統計為疫情前班次規劃）
- 目前班次規劃，由紅樹林站開往崁頂站與淡水漁人碼頭站的班次為交錯發車，以底站的班次計算來看，尖峰時間的發車時間約12分鐘/班，離峰時間約15分鐘/班。至濱海沙崙站兩線重疊的路段，班次可縮短至尖峰時間的約6分鐘/班與離峰時間的約7.5分鐘/班，班次量有明顯提升，不過相較捷運的3-5分鐘／班發車量，等待時間還是長了許多。
- 依據實際走訪調查發現：從濱海沙崙站上車搭到紅樹林站，車程時間約19分鐘。從底站的崁頂站搭到紅樹林站，需將近25分鐘的車程，而開車則約15分鐘。依行經路線規劃與發車速度來看，淡海輕軌整體設計更偏向於觀光取向，對於以大眾運輸為通勤的客群，仍須考量時間上是否有足夠的時間轉乘。
2.淡江大橋：
淡江大橋位於新北市淡水區與八里區交界，計畫全長約12.08公里，包含主橋920公尺及兩端聯絡道，整體工程耗時將盡10年，預估將於2024年全線完工，除了可直接連絡淡水及八里兩地，縮短兩地產業活動及通勤距離(可減少繞至關渡大橋約15公里的距離與時間)，規劃中的八里輕軌預計將使用淡江大橋跨越淡水河連接淡水區，也將成為臺灣第三座鐵路軌道和道路共構的橋樑，因此被視為改善淡水交通現狀的救命稻草！
整體新建工程分爲三標:
- 第一標：台北港港區臨港大道段，長約460公尺，於2014年10月17日動工、2016年11月2日完工。
- 第二標：八里端引橋匝道及淡水端明挖覆蓋隧道段，長度約2,590公尺，於2016年9月22動工；整體預定於2021年完工。
- 第三標：主橋段及連絡道，長度共約1,900公尺，主橋採用札哈·哈蒂的國際競圖。工程由「工信工程股份有限公司」得標，於2019年2月23日動工；預計2024年9月25日完工。
沙崙路隧道已於2021年7月2日正式開通，截彎取直的設計，更增添了濱海路南側居民前往沙崙市區的便利性。路線規劃上，淡江大橋完工後，將會編入台61線，成為西濱快速道路的一部分，未來淡江大橋開通後，聯外道路也會更加便利。總體而言，淡江大橋的規劃將帶來兩大好處：
- 串聯北部濱海(含台北港特定區)及八里左岸遊憩活動，節省旅遊行車時間，促進觀光事業持續發展，依交通量預測分析，淡江大橋興建後約可減少台2 線竹圍路段及關渡大橋30%交通量，提昇該路段服務水準(預估大致可維持C 級以上服務水準)。
- 改善淡海新市鎮聯外交通，並使北部濱海公路系統更臻完善。
3.淡北道路：
淡北道路的規劃設計，為淡水河北側沿河快速道路，銜接淡江大橋，北起台二線與台二乙線交會點，也就是淡金路與中正東路交叉路口，南至台二線與大度路交會點，為北市大度路與立德路口東側，全長約5.45公里，造價63.05億元，原為雙層高架，後改為平面道路。從道路的規劃路線可見，整體的設置更偏向於舒緩淡水區域內的塞車狀況，而非聯外的路的規劃。
淡北道路的支持方與反對方長期拉鋸，支持者認為淡水需要第二條聯外道路，透過分流解決塞車問題，更能帶動淡水產業發展；反對者則認為淡北道路治標不治本，更嚴重影響當地生態。雖然淡北道路興建案預算尚未通過，新北市長侯友宜日前受訪仍承諾，淡北道路最快2021年動工、2024年完工，不過依目前整體狀況觀察，開工性並不高。
由淡海新市鎮三大交通建設比較可發現，實際能改善淡水聯外交通狀況的實為淡江大橋的規劃，而淡江大橋的工程進度正順利進行，第二期部分預計可在2021年完工，整體在2024年完工，為淡海新市鎮舒緩最詬病的交通問題，有望帶來一波新的後續補漲！
■ 淡海新市鎮區域特色
本次淡海新市鎮介紹將針對目前已開發區域的第一期446公頃進行介紹。該區域整體地形屬於偏高台地或丘陵地型，相較一般海平面約高30公尺，除部分填海的海埔新生地，其他地勢其實都偏高。由於為新建重劃區，區域內棋盤式排列，整體街廓整齊舒適，橫向主幹道包含新市五路、新市二路、濱海路等，銜接台二線；縱向主幹道有沙崙路及義山路，分別通往沙崙市區及淡水市區。
淡海新市鎮生活圈大致可分為4個區域：行政中心區、濱海路南側、美麗新影城區、海科大周邊，行政中心區、濱海路南側為較早開發的區域，除了區域規劃外，地段上較鄰近舊市區機能，整體房價也較高；美麗新影城及海科大周邊，目前開發進度相對緩慢，機能尚未到位，房價較低。以下將針對4個區域做分別介紹。
1.行政中心週邊：
- 區域特色：整體開發時間較早，生活機能相對成熟，主要集中在家樂福商圈一帶，加上地段上鄰近舊市區，為四個區域中發展最完整的區域。
- 生活機能：家樂福是目前區域內唯一的賣場，新市國小是區域內唯一的雙語國小，而公家機關－像行政中心、運動中心等多集中於此。此外商家包含燦坤、全聯等也都已進駐，生活相對方便。
- 平均房價：由於開發較早，目前素地已不多，主力產品以25-30坪2-3房居多，區域行情約25-30萬。
- 指標個案：將捷之森。
將捷之森標準層平面圖
將捷之森主力規劃為23-28坪兩房，及部分的31-45坪3房、51-53坪4房規劃，戶型多元(2房四件式衛浴或雙衛浴，4房規劃雙套房...等)，樓高3米4，3~4房皆為邊間三面採光，無暗房暗廳問題，且廁所皆有開窗，目前已完銷，預售價格約落在28萬左右。
2.濱海路南側週邊：
- 區域特色：同為地段上開發較早區域，有不少建商在此購地推案，建案多集中於新市一路一段上與濱海義山站周邊，多為500-1000戶的大型建案社區，像是：宏盛蒙德里安(694戶)、台北灣六期江南大宅(1265戶）湯泉海峽(1373戶)等。地段上為四區最靠近淡江大橋的地段，未來開通後的交通可直接受惠。
- 生活機能：部分建案1樓有規劃便利商店進駐，區域內本身機能較少，機能尚須依靠沙崙市區與淡水市區機能。
- 平均房價：主力產品為21-55坪2-4房，區域行情約22-24萬。
- 指標個案：台北灣六期江南大宅。
台北灣六期江南大宅標準層平面圖
江南大宅為台北灣第六期推案，基地面積近8800坪，全案為6棟23F的純住社區，總戶數1265戶，包含有接待大廳、5600坪花園空間、閱覽室、視聽室、游泳池、兒童遊戲區、KTV、韻律教室、兒童籃球場、溫泉、撞球室、戶外遊戲場、戶外溜冰場等豐富全齡化公設。房型規劃有20-28坪1+1房、20-28坪2房以及31-45坪3房，近一年成交價約25萬左右。
3.美麗新影城週邊：
- 區域特色：為區域內唯一的商業地段，除了海洋都心1-3期外，其餘建案多鄰近濱海路輕軌站周邊。隨著美麗新影城的開幕與淡海輕軌的通行，為該區域帶來假日人潮。
- 生活機能：該區域商業規劃較為緩慢，周圍空地較多，美麗新影城為該區域唯一的商場，集結了美食餐廳、百貨商品、親子娛樂等規劃，提供了娛樂休閒機能，不過日常的生活採買尚須依靠行政中心附近的賣場。
- 平均房價：主力產品為25-40坪2-3房。區域行情約22-23萬。
- 指標個案：宏盛海都。
海洋都心系列在美麗新影城周邊共規劃了3期，屬於當地大型造鎮指標社區，宏盛海都為海洋都心2期，共分為8棟，1598戶住家與61戶店面，格局規劃24-29坪2房，33-39坪3房。社區設計了專屬的商店街，以及50米無邊際泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、兒童遊戲室、親子閱讀區、中庭花園等十多樣全齡化公設。近一年成交價約落在23-24萬左右。
4.海科大週邊：
- 區域特色：地段上最靠近海邊的區域，跟各區域相比，多了可眺望海景的優勢，相較其他區域較多60坪至上百坪的度假型規劃。
- 生活機能：台北海洋科技大學為歷史悠久的海事專業學府，該區域除了部分建案店家有便利商店進駐，相對較無生活機能，須依靠行政中心周遍或是舊市區進行採買。
- 平均房價：主力房型為26-60坪2-4房，區域行情約20-21萬，代表個案：捷運儷境、台北灣三期江南頤和等。部分海景個案價格會較高一些，行情在行情在23-26萬不等，像是：宏盛水悅、京美晴海等。特殊主打海景個案的海上皇宮，近5年成交價更是來到36萬。
- 指標個案：宏盛水悅。
綜合以上分析，鄰近行政中心周邊生活機能已發展完整，濱海路南側會是未來淡江大橋開通後最直接受惠的地段。美麗新影城生活圈素地較多，濱海路一帶會是未來幾年推案量的重點區域，若是有考慮海景房型或是第二置產的規劃，則可以考慮看看海科大周邊的個案。而整體房價部分隨著生活機能的完整度而有所影響，從行政中心周邊隨著輕軌沿線，越往西側內部價格越低，而部分海景個案價格則會稍微高些。
■ 結論
綜合上述觀察，淡海新市鎮2020年初普遍房價落在2字頭，現在仍屬於低基期階段，相對低的房價對於首購族及第二置產的客群仍有不小的吸引力。
交通不便一直是淡海新市鎮最引人詬病的問題，而預計在2024年開通的淡江大橋，將使得淡海新市鎮的聯外道路更加方便，而交通狀況的改善，將有機會增加民眾的置產意願，並加速推動區域的發展規劃，有望在2024年帶動一波區域房市的後續補漲，帶來一波新的熱潮，脫離鬼城標籤指日可待。
至於區域氣候問題，由於地段臨海及冬天的東北季風，使整體氣候偏濕冷，這部分建議可藉由選面南向的房子來紓緩狀況。
淡海新市鎮腹地廣大，區域發展需要較長的時間是必然的狀況，而目前開發區域尚集中第一期開發區，如未來第二期發展完善，加上改善的交通狀況，發展潛力值得期待。