台中捷運自2009年10月開始動工,等待10幾年的捷運綠線,終於在2021年4月正式通車了,從起點北屯G0總站到G19烏日高鐵站,全長16.71公里,共十六座高架車站,可說是台中交通的重要里程碑。捷運的通車帶動了周遭房價的上漲,也在台中掀起了一波「捷運宅」的話題,這次為大家介紹的北屯-捷運機廠重劃區,也是台中重劃區熱度最高的區域,佔地104公頃的捷運機廠重劃區是甚麼原因在近年造成火熱呢?接下來就來為大家解說吧!

 

■ 捷運機廠重劃區地理位置

 

北屯區為台中市人口最多及戶數最多之行政區,捷運機廠重劃區位於北屯區的東北邊,北側為潭子區,南側為單元十二重劃區,西側為頭家厝生活圈,東側面大坑風景區。捷運機廠重劃區為北屯區及潭子區的交界處,捷運綠線的開通也帶動了周遭行政區的發展,和原本的捷運紅線頭家厝站和松竹站,構成了交通價值高的雙鐵共構區域,以及區域內COSTCO好市多二店的開幕,也促使商圈機能逐漸成形。

 

■ 捷運機廠重劃區交通

 

 

台中市同時有快速道路、台鐵和捷運的重劃區,其中一處在烏日高鐵,另一處就在『捷運機廠重劃區』。在北屯捷運機廠重劃區內,步行就可以到達三個捷運站,西側還有兩個台鐵車站,北側有74快速道路潭子匝道口,以及興建中的國道4號臺中環線豐原潭子段計畫。

1.交通優勢:捷運機廠重劃區擁有74快速道路、2捷運紅線站及3捷運綠線站之優勢,為交通包圍的重劃區,對外通往各行政區便利。

2.交通劣勢:對外交通便利,但有存在隱性的劣勢,目前規劃之聯外道路未全數開通,主要道路為28米敦富路及15米南興路為四線道及雙線道,在區域內的交通相對來說較壅擠,且40米松竹路為上下班主要幹道,目前在新建案尚未完成交屋時,已經出現塞車情況,未來勢必成為一大問題。


一、『74快速道路』

環繞台中市,捷運機廠重劃區無論往東走松竹匝道、往北走潭子匝道,僅需車程5-8分鐘,透過74快速道路可通往台中各行政區,並且74快速道路可連接『國道1號』、『國道4號』。台中人都知道,台74是繞行台中環狀的快速道路,算是重要的交通動線,大幅提升重劃區之間彼此的串聯性。對於台中整體的發展,相當的重要。

二、『捷運紅線』

2018年10月,因應台鐵高架而新增的五個車站也開始營運,因具有短程、密集的輸運功能,又被稱為捷運紅線。2019年7月,全長16.71公里,以高架方式貫穿台中市區的台中捷運綠線。在鐵路高架化後,這裡亦有新設通勤車站─松竹火車站及頭家厝火車站,交通網絡可謂是四通八達,距『松竹火車站』及『頭家厝火車站』,最遠車程也不過5分鐘。

三、『捷運綠線』 

捷運綠線貫穿台中市精華區,像G0站的好市多二店、G7站的崇德路商圈、G9站的台中市政府、G10站的文心公園,以及G17站的烏日高鐵,都是搭捷運就能抵達的地點。捷運機廠特區中涵蓋3站:『北屯總站G0』、『舊社站G3』、『松竹站G4』,綠線長達16.71公里,北屯總站到高鐵台中站約32分鐘,公共交通運輸功能更強大。

 

■ 未來聯外道路規劃

 

好市多等大型商場開始營業,雖然讓區域的生活機能提升,但也會帶來周邊容易塞車外來人口多的缺點,以及捷運機廠特區早期的建案陸續交屋後,重劃區內聯外道路不足,人車壅塞的問題也慢慢浮現。捷運機廠特區預計共規劃9條聯外道路,大部分以通往頭家厝生活圈為主。

聯外道路目前其中的4條有開通計畫即使有開通的道路,有些也非常的狹小與詭異。例如想要從重劃區前往台鐵頭家厝車站,沒辦法開車、騎車,只能從敦富十二街的陸橋步行,在行經民宅的巷弄,巷弄寬度僅不到兩公尺,如果是晚上,幾乎不會真的這樣走。這個跟你從圖上看到台鐵紅線的頭家厝站,離重劃區很近,是完全相反的感覺,算是看得到吃不到。

在與鄰近區域溝通不順的情況下,大部分的車流量就會集中到某幾條主要道路,像是敦富路、南興北一路、敦富六街,造成塞車的問題,如果未來持續有大量住戶遷入,以現在的道路設計,塞車只會日益嚴重。另外,區域內大部分的道路都偏向細長狹小,像是敦富一街雖也可以抵達台3線,不過道路最後會變成一線道,也相當難走。另外,「北捷區徵工程8M-3計畫道路延伸聯外道路開闢工程」及「20M-1北屯區南興北一路通至北屯路道路開闢工程」也陸續興建中。

 

■ 捷運機廠重劃區 周邊商圈機能圖

 

 

捷運及COSTCO的進駐讓捷運機廠重劃區整個區域的生活機能不會太差,但目前生活機能仍須倚賴周遭成熟商圈,現在也陸續有店家及賣場在此區駐點,和南側單元十二重劃區的連鎖品牌春水堂,未來發展也有機會和南屯costco商圈一樣豐富成熟。

 

■ 捷運機廠重劃區 商業地比例表

捷運機廠特區有別於其他的重劃區不同的地方在於,台中捷運機廠商業區+特商區占比達20%,其他重劃區僅有3-10%,更多的商業行為也將帶動更多的就業率及入住率。

不過商業區的比例高,很難說是絕對的好或不好,接下來就真的要開商業機能是不是能真的發展起來而定。因為如果發展的不好,大部分的建商都把商業區拿來蓋成一般事務所,拿來當住宅賣而不發展商業機能的話,這裡就會變成只是密度很高的住宅區而已。

另外,可以期待的是,今年豐邑機構砸下21億元、標下此區2,895坪土地,宣示會規劃2.5萬坪的商辦及賣場,就是一個關鍵指標。

 

■ 捷運機廠重劃區 段界區分

 

 

文北段區域概況

 

1.文北段區域內無特商用地及商二用地,純住宅氛圍濃厚。

2.敦富路往北連接74潭子匝道聯外道路目前已開通。

3.南興路往西與頭家厝生活圈,預計興建聯外道路較多,但目前尚未完成。

4.文北段較後期開始推案,位置遠離南側商業地比例高的碧柳段,以自住需求為主。

 

■ 文北段指標個案-登陽林映道

 

登陽林映道為文北段指標個案,產品規劃產品規劃為二至四房,位於北屯捷運機廠特區敦富路與敦富十二街口,是登陽建設在捷運機廠重劃區第五個建案,成交價約落在30-34萬/坪,檢視標準層可以發現,是主要以兩房為主的自住型產品,登陽林映道為北屯捷運機廠特區個案,交通相較精華區域不那麼壅塞,南興路與潭子中山路計畫道路的開通,更助於文北段的建案發展,交通也會更為便利。

 

■ 登陽林映道標準層
 

  • 溝背段區域概況
     

 


1.步行至北屯總站103a距離近,且目前為捷運綠線第一站,較不擁擠。

2.擁有COSTCO二店第一排優勢,但同時也有車潮擁擠之抗性。

3.目前商二用地除富宇建設及總太建設之外,其餘兩塊角地有較大機率轉售。

4.未來接往頭家厝生活圈聯外道路尚未開始興建,且規劃較小條,溝背段地理位置又處捷運機廠重劃區中間,交通較為不便利。

 

■ 溝背段指標個案-惠宇敦北

惠宇敦北為溝背段指標個案,產品規劃產品規劃為三至四房,是惠宇建設在捷運機廠特區的第一個建案,平均成交價落在23.98萬/坪,近一年因捷運機廠特區房價上漲,換約市場的成交均價約29.9萬/坪。惠宇敦北是惠宇在捷運機廠特區6塊土地的「首發案」,帶來一案價格堆疊上一案的預期心理發酵,短短兩年時間,目前推至第五案「惠宇朗庭」,開價31萬元起跳。

 

■ 惠宇敦北標準層
 

 

  • 柳段區域概況
     

 

1.距捷運綠線舊社103站最近。

2.重劃完成初期推案較多,比例大多為投資客,於2021年交屋之建案陸續轉手。

3.豐邑建設取得特商用地,無法興建住宅,未來有機會蓋飯店、商辦或購物城。

4.商二用地容積率高,且臨松竹路,可興建19樓以上高樓,未來以富宇建設及登陽建設兩塊大坪數基地為主要看點。

5.松竹路上下班車流量大,商圈機能成熟後問題日益嚴重。

6.西側敦富一街及南興北一街,連結頭家厝生活圈聯外道路尚未規劃完成。

 

■ 碧柳段指標個案-達麗居山

達麗居山位在北屯捷運機廠特區精華地段正敦富路上,基地擁有近2600坪,為目前碧柳段最大型的社區,總戶數為518戶,與Costco好市多北屯二店為鄰,距離捷運綠線G3走路約5分鐘, 平均成交價約落在23-25萬/坪,近一年二手換約市場單價約為26-28萬/坪,達麗居山可說是擁有交通便利、地段增值性、商業物、生活機能等諸多優勢,未來也將會是台中核心城市與生活圈之一,不論是自住還是投資未來的考量來說,都是相當優的購屋標的選擇。

■  達麗居山標準層
 

■ 與周圍重劃區之影響

 

台中捷運綠線於4月25日正式通車,成為中部都會區第一個擁有捷運的城市,為目前話題最多的重劃區。捷運機廠重劃區在初期房價初期競爭力高,不少建案開案即完銷,包括惠宇敦北、惠宇千曦及達麗居山,目前區內新建案稀少,後期價格漲幅較大,新案開價已經穩上3字頭,導致周圍重劃區頭家厝生活圈、松竹生活圈成為較好之選擇。

 

捷運機廠重劃區 新屋成交均價約27.25萬/坪 預售屋開價最高35萬/坪

頭家厝生活圈 新屋成交均價約24.89萬/坪 預售屋開價最高29萬/坪

松竹生活圈 新屋成交均價約28.13萬/坪 預售屋開價最高36萬/坪

 

■ 捷運機廠重劃區 容積獎勵時程
 

重劃時程:2015年全區重劃完成
容積獎勵限制:
(一)面積獎勵

(二)3 年以內申請建造執照者得增加興建樓地板面積,但以不超過基地面積乘以基準容積率之 20%為限。
(三) 整體容積獎勵合計不得超過基準容積率之 40%。
容積獎勵時程:2017-2020年 (3年內取得使照得增加20%獎勵容積)

 

 

■ 容積獎勵時程VS房價的影響

 

容積獎勵是重要的誘因之一。重劃區在容積管制實施前興建,所以如果沒有容積獎勵的加持,興建後的坪數將可能大幅縮水。

容積獎勵前:

取得建照之建案,可增加20%容積獎勵,相對來說可建造之戶數較多,容積增加、可售面積增加,同時也能將建造成本壓低

容積獎勵後:

在捷運綠線通車後,帶動捷運機廠重劃區房價上漲,2021年後取得建照的新建案,在沒有容積獎勵的條件下,單價自然提高許多,這也是很多當地台中人說,「2020年前不買捷運機廠重劃區,之後再買基本上就是虧錢了」的說法。

 

■捷運機廠重劃區優劣

 

綜上所述,捷運機廠重劃區未來房市預估會站穩3字頭,約落在30~35萬之間,且甚至往上更高,大家也在等待生活機能發展成熟的那一天,以及特商區所帶來的就業機會。

為大家總結一下捷運機廠重劃區的優缺點:

優點:

1. 周圍商圈機能:捷運機廠特區地處台中市蛋黃區外圍,但房價親民且靠近軍功、東山、松竹、北屯、頭家厝等成熟型商圈,生活機能仍比其他開發中的重劃區來得更便利。

2. 特商區未來發展:捷運機廠特區規劃不少特商區,吸引許多開發商進駐,目前已開幕的好市多2店外,大型賣場家樂福也將在該區進駐,均有助於提升當地生活機能。

3. 首購族首選區域:小坪數建案密度高,吸引首購族目光。

缺點:

1. 捷運噪音問題:捷運環繞重劃區,離捷運站較近之住宅會有捷運機廠的磨軌聲

2. 聯外道路開發:重劃區內聯外道路不足,人車壅塞的問題也慢慢浮現,未來開發進度也難以掌握。

3. 價格難以提升:重劃區初期的投資客現在已經來到交屋潮,當時買的價格約在22-24萬/坪,現在的轉手價若賣得比建商便宜的話,整體區域的價格漲幅就會比較小,未來價格難以提升

■北屯捷運機廠重劃區未來性

北屯捷運機場重劃區,主要有三個可以值得觀察的重點。

1.低基期。原本只有22萬左右的房價,相比市中心是有一段的差距,因此再全面上漲的階段,會有相當一段的漲幅。

2.捷運的開通。因為捷運通車帶起的投資議題,會讓更多的買方注意到這一區。

3.COSTCO的進駐。從以往的經驗來看,通常一區的房價暴漲起點,都來自於大型連鎖店的進駐,像是林口的三井OUTLET、青埔的IKEA都有這樣的情況,因此COSTCO的進駐,就變成了最佳的催化劑

而未來的發展,則要看商業區的規畫,開發的好,有夠份量的商場或品牌進駐,基本面大幅提升的情況,房價自然還是會有機會。但如果只是開發成高密的的商業區住宅,那這一區大概就會再這一波到頂了。

 

文章出處:來自最好用的實價登錄平台 樂居