對你來說「凶宅」是什麼?很多時候,你覺得毛毛不敢住的地方,法院可不認為是凶宅;這次我們要帶大家來認識什麼是凶宅?一般都怎麼認定?以及凶宅會影響房價嗎?以及如何避免買到兇宅的撇步,甚至如果不幸買到凶宅該怎麼自保? 記得如果覺得有幫助的話,趕快分享出去幫助更多的人!

 

怎樣會被認定是凶宅?

 

依內政部的函釋,認定成凶宅有3個要點,需要同時符合:
 

1.凶殺或自殺死亡
2.發生地為專有部分
3.事件發生在賣方持產權期間


因此一般凶宅認定不包含自然死亡,如老死或病死,或意外死亡,例如吸毒暴斃;且如果命案發生在住宅公共區域,如中庭、停車場、騎樓等也不構成凶宅條件

包含疫情嚴重的時候,發生多起確診者在家中猝死的案例,內政部還特別跳出來澄清,凶宅必須是「凶殺或自殺死亡」。染疫算生病,屬於自然死亡,因此不算凶宅。當然,如果因凶宅認定而產生的訴訟,最後會依「法院見解」而定,法官會根據事件發生經過給予判決上的調整

例如一氧化炭中毒,在家中死亡無人發現多日,導致屍體腐爛,飄出味道。因為現場狀況會讓大部分的人心生畏懼,因而判定是凶宅。請大家特別注意​。

 

發生命案的地方才會變凶宅嗎?

 

我們來討論一個例子,如果有一起自殺案件,從10樓跳下,落在3樓的露臺,凶宅的認定會是哪一戶?

 

 

在法院認定上,不管在10樓陽台或3樓陽台,都是專有部分;10樓跳下符合「求死行為」也就是致死因素的「發生地」,而3樓則符合「死亡之事實」也就是「陳屍地點」。一般情況來講,兩戶都會變成凶宅,必須要在「不動產說明書」內紀載。

如果從10樓A戶跳下,墜落在中庭公共區域?
一般會認定「發生地」在10樓A戶,「陳屍地」在公共區域,那就會只有10樓A戶被認定為凶宅,社區其他戶則不會。

因此致死因素的「發生地」和最後的「陳屍地」是認定凶宅的關鍵。不過目前凶宅在法律的認定上其實沒有明確規範,法官的裁量權在認定上佔很大一部分。

 

凶宅會影響房價嗎?

 


因為社會上對於凶宅還是有所忌諱,承購和承租願往往較低,因此屋主要轉售時,往往必須降價求脫手,久了之後市場上甚至有不成文的規範;
 

  • 普通的兇宅,售價約市價7-8折
  • 重大事件兇宅,如滅門慘案、分屍案等,售價約市價4-6折
  • 跳樓陳屍專有地,售價約市價8折


另外,出租的房子,房客如果在房子裡自殺,導致房子變兇宅,屋主是可以依照這樣的行情損失,向簽約人或繼承人求償的

那不被法律認定的「兇宅」,像是在家中染疫死亡的房子,也會降價嗎?一般實務上不會有明顯的價差。

通常仲介或屋主會誠實以告,不用把仲介想的太壞,因為一般仲介為避免買方日後雙方認知不同產生糾紛,在知道的情況下大多會告知,不過這種房子,大部分的屋主會空一段時間會者先出租,讓事情被淡忘以後才處理。

 

凶宅可以被洗白嗎?

 

凶宅要怎麼洗白呢?內政部函釋的其中一個必要條件是「賣方產權持有期間」;要在持有期間發生非自然死亡,才是凶宅
那我買下凶宅,之後轉手,在我持有的期間,沒有發生凶殺案,那這棟房子是不是就不算兇宅了?

 

這個就是民間不肖人士常用的凶宅洗白法。過往確實有這種例子,假設某一屋主A持有期間發生凶殺案,而後將房屋賣給B,而B找了幾個人頭做轉手,轉給C再轉給D,最後再用正常價格賣給一般民眾E。

如果依照內政部的規定,因為BCD持有時間未發生非自然生亡,房屋不算兇宅,轉手給E時就是正常交易。我們之前有提到,凶宅至少是市價的四~八折,所以有很大的利潤。而且這樣的方式,在法院上很難判定是不是故意隱匿,消費者該如何自保?

 

如何避免買到兇宅?

 

最簡單的方法就是買新屋就好,一定不會有凶宅問題。但不是每個人都能有足夠預算買全新的房子。另外,坊間教的方法,例如查凶宅網,你會發現凶宅網其實很難查,並不是一個明確的地址,只有一些概略範圍的新聞報導。

如何避免買到兇宅,我們整理了3個特徵,並不是說有這些特徵就會是凶宅,而是說如果發現三個特徵之一,建議在買之前要跟管理員或鄰居做個仔細確認,跟大家分享。

 

1.交易紀錄裡有明顯價格落差的房子
受惠於實價登錄揭露到門牌,你可以上樂居的網站,查你想買的這一戶的歷年成交價,前幾手是否有價格突然落差很大的紀錄,如果有的話,最好要了解一下原因。

2.前屋主都在出租
一般買到兇宅後一定不會自己住,會選擇出租房子洗白,有人住了以後就會較容易脫手。因此如果前一手物件是租人,而且出租時間並不久,要特別留意。

3.談價格的人跟所有權人完全沒關係
這就是一般俗稱的「人頭戶」將房子掛在不相關的人名下。二手屋的交易,通常會讓買賣雙方見個面,然後再各自帶開。當你發現,談價的人跟所有權狀上的屋主,沒有任何的親戚關係,或者跟你談的人,對於屋況完全不了解,只是露個面做做樣子,幾乎都是聽眾介的安排。也需要特別注意。

 

如果你要買的房子有符合上面三述特徵之一,記得多跟鄰居或不同間房仲打聽,事前麻煩好過事後悔恨。

 

不小心買到兇宅怎麼辦?


那如果真的不小心買到兇宅了怎麼辦? 一般來說有兩大法條可以主張

1.民法的「物之瑕疵擔保責任」:
這個的時效有五年,可以向賣方主張解除買賣契約或減少售價。買方須在知道日起算的6個月內,向前屋主提出賠償或解約的請求。

2.民法的「損害賠償」:
賣方如果是「故意」不告知兇宅資訊,買方可以在15年內向賣方請求損害賠償

如果買賣已經超過5年,已經沒辦法解除契約,但15年內還是可以請求賠償。


凶宅的比例其實很低,但是遇到就是很麻煩。如果你或身邊的人要買中古屋,記得分享這一集的內容,可以幫到更多的人喔!