■ 漏水屋的買賣合約

 

漏水屋是很多人買房的噩夢,但是漏水過的房子還是會回到市場,又該怎麼賣呢? 這集會從合約的角度來提醒大家如何避免漏水屋相關問題,在買賣的過程中怎麼在合約中保護自己,不管是「買房避免陷阱」或「賣房保障權益」都由 大壯法律事務所的主持律師 高宏銘 來提醒大家!

 

保固 V.S 瑕疵擔保 有什麼不一樣?

 

 

瑕疵擔保:

  • 要求層面較廣,除了能請求「修繕」外,還能主張「減少價金」或「解除契約」。
  • 要主張瑕疵擔保會有一些要件
    • 交屋後5年內為期限 (5年後權利滅失)
    • 發現瑕疵要即時通知
    • 6個月內要主張權利

保固:

  • 並沒有明確的法律規定,是由出賣人(建商、屋主、仲介等)提供的保證。
  • 權利主張只著重在「修繕」。
  • 去除掉瑕疵擔保的限制要件,只要在保固期間內通知,出賣人就需要來修繕。

 

 律師建議 

關於「保固」和「瑕疵擔保」,有3點要提醒大家

  1. 發現瑕疵要即時通知,即時通知的認定有合理性,一般來說不要故意拖太長的時間都會認定是合理的範圍。
  2. 通知最好有書面事證,避免以後更多的問題,通知出賣人時最好用有時間戳記的方式,如存證信函、訊息、EMAIL等。
  3. 保固期過後還是可以主張瑕疵擔保,一般保固的期限較短約1年,但是瑕疵擔保有5年的期限;因此就算保固時間過了在期限內還是可以用瑕疵擔保來請求權利。

 

 Tips  簽了「不動產現況說明書」就不能主張瑕疵擔保嗎?

錯了!就算簽了現況說明書還是可以主張瑕疵擔保,只要房子再賣給你的時候就存在的瑕疵就能向出賣人主張瑕疵擔保;但重點是要去證明這個瑕疵在交屋前就存在,或是因為某個交屋前的原因導致現在的屋況有問題,例如牆壁內原本有管線些微破裂,幾年後才在牆壁上出現壁癌,這也可以向出賣人請求修繕或賠償,只要請專業檢定證明這個瑕疵存在的時間點。

賣方不能跟你說這個管線不是我造成的問題,因為「出賣人要負無過失責任只要問題存在而且被證明是交屋前的問題造成,賣方就必須處理

 

保固跟你想像的不一樣

保固雖然說會修繕,但如果修好幾次都修不好怎麼辦?保固時間內提出修繕要求,但是修繕的工期完成日,超過保固時間,超過時間的服務應該誰負責付費?保固還是有很多糾紛,因為「賣方想的保固跟你想的保固可能不一樣」,最後產生爭議還是要透過民事訴訟來解決。 

為了避免這種狀況,建議大家最好對保固約定做更清楚的定義,確認保固的內涵,最好直接在條約中註明,像是修繕費用誰處理、修不好應賠償多少錢等,約定的越清楚、未來越少糾紛,大家一定要注意,不要看到有保固就馬上簽約,裡面還是有很多細節。

 

「現況交屋」的條文要特別小心

 

 

買中古屋常常會聽到仲介說這間房子「現況交屋」;只要有誠實告知房屋現況就沒問題,有問題的是有些現況交屋的同意書會加上「買方拋棄瑕疵擔保權利」,甚至在很細的條文或附約裡加上這條,一定要小心簽合約前要看仔細有這個條文,的最好不要簽

 

律師建議

就算是現況交屋的房子,最好在交屋後的3個月內也請專業的驗屋公司或團隊來檢驗,檢查房子有沒有瑕疵,如果有的話還是可以趕快主張自己的權益。

 

■ 避免漏水屋問題-賣房篇

 

 

如果你的房子曾經或現在有漏水問題,在賣的時候應該注意什麼事? 這邊建議大家最好的方法是「誠實告知」;修繕或不處理都可以,但是一定要清楚的告知漏水位置、範圍、原因,這樣在資訊透明的狀況下,雙方後續也比較不會有問題。不修繕會反映在價格上,常常漏水問題幾萬塊就可以解決,但不處理常常被當作議價的點,就是十幾萬的問題,得不償失

除此之外,在法律上也是有些步驟可以更好的保障自己,下面跟大家分享。

 

步驟1 : 自行檢驗

在賣屋前最好檢驗屋況,瞭解漏水的位置和範圍,還能查出隱藏的問題。建議漏水處理完再賣,價格會更漂亮
 

 Tips :漏水處理完後可以提供保固

賣房子前,漏水處理完後,可以跟修繕的公司談保固提供給買方。例如,用保固卡的方式,由賣方提供半年內同一個地方再漏水,買方可以憑保固卡聯絡原修繕公司免費處理。對賣方來說雖然會多付一些保固成本,但是屋況更好且有保固服務,相信房子價格會賣得比漏水屋好很多,市場上也會更搶手。

 

步驟2:仲介合約註明

現在賣房子幾乎都直接委託仲介公司,在委託仲介時一定要告知漏水情況,就算修繕完畢也要說明,用什麼工法修繕現在狀況是什麼,最好還要附上修繕證明和報告。在委託仲介時一併提供,並且要註明仲介在銷售時一定要充分揭露這份報告,讓買方知道全部情況

如果未來因為仲介未盡到告知義務,使得你必須要賠償買方;在和買方處理完後,相關的費用可以再去跟仲介請求賠償。

 

步驟3:不動產現況說明書充分告知 

在不動產現況說明書內,最好在附件上放完整的漏水報告和修繕證明,盡到充分告知的義務,未來買方也比較不會因為這個問題來主張瑕疵擔保,因為合約裡面都有載明清楚相關屋況。

 

文章出處:最好用的實價登錄網站 樂居