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投資「新竹」房,先搞懂新竹區域劃分(下)

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認識新竹下:新竹區域市場分析

作者/李奕農

投資房地產,一定要先做好功課?

閱讀這篇前,請先看『 認識新竹上:新竹區域劃分 』https://goo.gl/6ALNeR

上一支影片簡單的跟大家介紹了新竹房市的區域劃分,相信大家已經對新竹區域有初步的概念了,這一次則是要來跟大家來分享新竹市、竹北等區域的市場分析。
 
新竹區域的房價大概可以分為四級,第一級為新竹價格最高的區域包括:
1.關長重劃區『關埔重劃區之一』為關新路、日光公園一帶(東京六本木29.04 萬/坪、親家Q-est 28.15 萬/坪)。
2.竹北高鐵特區。(若山40.86 萬/坪、坤山君峰34.14 萬/坪)。
3.新竹舊市區(太睿國寶32.24 萬/坪、富源錦華苑30.16 萬/坪)。
這些區域的新建案大部分都站穩三字頭,某些特殊個案甚至往40萬/坪接近,普通或較舊的中古個案則會落在26~28萬/坪上下。
 
第二級的區域則是包含了大部分的竹北市區域:
1.縣治一期『竹北市政府』(京燕時尚行館27.23 萬/坪、昌傑學學25.41 萬/坪)。
2.縣治二期『遠百周圍』(德鑫當代MOMA24.14 萬/坪、富宇富玉23.56 萬/坪)。
3.台科大重劃區(心里畫26.47 萬/坪、品川風24.23 萬/坪)。
4.生醫園區『高鐵後站區』(富宇愛慕25.80 萬/坪、群新墨客25.59 萬/坪)。
5.光埔重劃區『關埔重劃區之一』costco附近(富宇權峰27.39 萬/坪、昌禾世界島24.78 萬/坪),這些區域的新建案價格,大約在24~27萬/坪上下。
 
第三級的區域是比較靠近台元科技園區的住宅區:
1.縣治三期『靠近縣二』(國賓大悅24.79 萬/坪、山璞翰林富苑23.99 萬/坪)。
2.台元科技園區周圍的住宅,(竹風美麗城-竹風最美21.88 萬/坪、親親人子19.91 萬/坪),這區域的個案成交行情大約落在20~24萬上下。
 
第四級是比較外圍價格便宜的區域,如果要找一字頭的建案,來下列區域:縣治三期外圍(約16~18萬),竹東(約17~20萬)、香山、牛埔(14~17萬)、苗栗竹南(13~15萬),是比較容易找到的區域。
 
另外新竹房市有一個特色,就是商用不動產相對的比較熱門。新竹商辦、廠辦的投報率和價格都算是相當不錯,在台北的商辦和廠辦的價格,大約是住宅的7成左右,但在新竹的商辦與廠辦與一般住宅相比幾乎沒有價差,有些區域甚至還略高住宅,主要原因在於竹科是以出租為主,有相當多的大廠進入,相關的供應鏈、協力廠商都有就近設據點強大的需求,因此需求上相對其他縣市都來得強勁許多。


 
以上是新竹大概的區域行情介紹,整體來說區域的行情某種程度也反映了區域的價值,行情越高的區域代表著生活機能或者未來的發展潛力越好,不過新竹個案間的落差算是比較大,例如在高鐵特區會有30多萬以上的價格較高的個案,也會有20多萬的價格較低的個案,仔細比較每個個案間的差異,是在這一區看房子很重要的事,謝謝大家。想要更簡單的了解新竹區域市場,可以直接觀看下面影片。

 

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