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高手投資海外房地產,你必須知道這3件事

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文/廖大緯
三月底一位律師,拿了兩個英國商用房地產投資案給我看,要我估出這兩個案件,在推廣給當事人,那個當下的價格。我告訴他,多年前我就對這兩種案件詳細估算,後來都沒有推薦給客戶。

一個是停車位的投資案,我只告訴他:谷歌查得到英國各地方停車位的收費,所以就很容易計算該投資案,給付的收益是否合理。結果就算24小時停滿,停車價用最高的白日擁擠時段,仍然少掉的幾個百分比租金收益。我翹皮地說:開發商大概可以用叉車,把這個停車場的車子疊疊樂,所以才有這種租金收益。

另一個案件就有趣了,約四年前網路上,在傳閱「宜必思廉價旅館投資案」

(http://uk.soufun.com.tw/index.aspx),律師要我估出當時,這一棟旅館的價格。我告訴他,當時我看到廣告,只有一個念頭:這間廉價酒店的房間價錢貴得不合理。根據我自己2013-2016年,在往返倫敦多年的經驗,我每次住在帕丁頓車站附近,走路到海德公園大概5分鐘,每次夏天旺季去的時候,也是住廉價酒店,每個晚上差不多是80美元到100美元。一間在曼徹斯特郊區的地方,按照常理推斷應該不可能有到97美金這個價錢。於是,我就直接查了一下booking.com,發現現在的報價,大概是55美金左右。對比現在,帕丁頓火車站附近的廉價旅館,約略為60美元到70美元之間,也沒有貴到哪裡去。當年的開發商做了過度樂觀的預測。 一般投資大眾以為的估價,是用旅館訂房網站的數字,去乘以房間數,然後再乘天數,最後谷歌一下當地的旅館駐房率,算出整年度的營業總收入。實務上,旅館的每一個房間,在不同季節,平日和假日,都有不一樣的定價。所以還是要拿到具體的財務報表,輔以當時該等級旅館的資本化率,才能正確的估出旅館的價錢。

他問我,那要怎樣才能拿到財務報表,我告訴他:「你還真的問對人了!我以前曾幫客戶做過這方面的功課」。我認為投資人有三個關鍵一定得曉得。

一、英國所有的公司,就算是非上市公司,同樣查得到他們去年度的簡易財報。花20塊英鎊加VAT就拿到手了【註1】。通常,這可以用來過濾開發商實力,並且初步比對投資標的是否和廣告的預期收益相符。

二、全世界有一家旅館的調查公司strglobal.com,會提供全世界每一個地區,非常詳細,各別旅館營收,以及競爭性的分析報告。一個地區的完整分析報告買下來,大概要花到2000到3000美元。這幾份報告,都會很清楚的顯示,作為『勘估標的』的旅館每日房間價(ADR)、平均客房收益(RevPAR)、住房率(Occ)、各種細目的開銷、EBITDA、以及鄰近相似競爭對手的比較。就能推斷這一間旅館的經營,是在前段、中段,還是放牛班。再從這些財務數字,再請真正的旅館不動產估價師,調查當地旅館的資本化率,即可估出,這一間旅館在推廣當時的價錢。並可比對當初的廣告售價是否合理。【註2】

三,英國金管會FCA曾於2015年告贏兩家旅館,2017年底告贏停車位管理公司。【註3】判決書的關鍵,在於法院認為雖然投資人有各別的登記產權,但因為這些房地產實質上必須受管理公司控制,才能彰顯價值,因此認為這種架構,意圖規避collective investment schemes,仍然違規,必須要還錢給投資人,並且要付罰款。因此,越洋去伸張正義,至少有當地的主管機關可依賴。只是到英國的法律費用實在不便宜,投資人額外要付出不少法律相關支出。我只能祝該律師的當事人最終拿回投資款。

投資股票會做個股分析和產業分析,前兩點關鍵也是累同的。第三點就是和股票有很大不同的投資警戒區,投資人該先問熟悉英國商用不動產的律師,投資旅館 、停車位等一個大建築物或土地,其中一個 被分割出來的產權 ,究竟有無可能發生上述的案情?

我一個客戶趙姐,在2004年就投資南倫敦四星級旅館的其中一間至今。她若在2015出售,她的資本利得有七成。我曾在以前,分享過去倫敦順道勘察她投資標的的故事,將再擇時刊出。不過,聽過當地同業分享的經驗後,如趙姐般賺錢的經驗很少見。

英國現在有眾籌買房地產的法律,我會建議投資人用財報和市場競爭這兩項工具,分析來開發商、飯店管理業者和被投資標的的建築物,直接以可伸縮的金額來參與眾籌,就可以控制投資風險。或更有實力者,就直接投資旅館的私募基金。未來將會向讀者舉例說明。希望本篇所介紹的選案邏輯,能協助讀者篩選出獲利大的標的,避開可能的錢坑。摘
得 漂亮的IRR。

 

 

【註1】https://companycheck.co.uk/ 可查所有英國登記有案的公司,還有近幾年的財報和信用報告。
【註2】附上Strglobal.com的樣本檔案。 【註3】旅館案https://www.ft.com/content/05b82c9c-d306-11e4-b7a8-00144feab7de   停車位案
http://citywire.co.uk/new-model-adviser/news/promoter-agrees-to-overhaul-airport-parking-investments/a1074677

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