台南房市在近幾年相當火熱,我們可以從它的房價漲幅表現看出來:

1. 2020年台南新案漲幅居全台第二。
2. 從近一年新屋平均成交價來看,台南21.2萬/坪、高雄22.3萬/坪,台南已經逐漸要追上高雄了。
3.台積電選擇在台南持續擴廠,並明確表示短期內不會去高雄。
因此我們將這集的主題設為「超車中的台南」,接下來讓我們一起看看樂居創辦人李奕農針對台南房市的整體分析。

 

■ 為什麼會看好台南?

看好台南的主要原因是以下2個因素讓台南的房價節節高升:

1. 產業進駐:
台積電進駐南科之後,連帶吸引許多晶圓製造產業相關的供應鍊進駐,讓整體的薪資水平提升。
2. 需求增加:
南科增加許多就業人口,連帶增加居住需求。

 

■ 台南區域解析

一、大型企業進駐工業/科技園區:

1. 以曾文溪為界分南北:
曾文溪以北是比較大的行政區,像是新營和麻豆;以南是傳統的台南市區,像是北區、東區、中西區、安平區。

2. 多大型企業進駐:
►台南工業區:位於安南區,是傳統工業區,有友達光、中華電信和臺鹽進駐。
►永康工業區:位於永康區,是傳統產業區,有中鋼、統一和台電進駐。
►台南科學園區:位於善化區,除了很夯台積電外,還有台達電和群創進駐。

 

二、交通面臨的問題:塞車!

全球衛星導航製造公司TomTom曾經出過一份報告,列出「世界上最塞車的城市」,其中第9名就是台南,排名甚至超越台北和高雄。

要了解台南為什麼容易塞車,讓我們先了解一下交通路網的構成:

1. 國道1號串連產業線:

台南的捷運還在規劃中,目前主要的交通動線為以下3點:

►國道1號:是最重要的交通主幹道,它一路從南科開始接到永康、高鐵,串連整個台南的產業鏈。
►鐵路:從南科火車站一路到永康再到大橋,最後進到台南火車站再一路往高雄;主線旁有支線可以連接市區到台南高鐵站。
►中華路:是一條環著整個台南市中心的重要道路,未來捷運藍線將沿著中華路建設。

小結:我們可以從地圖上很容易的看出來,台南缺乏東西向溝通的快速道路。

 

2. 造成塞車的主因:

缺乏東西向快速道路就是造成台南容易塞車的主因嗎?在我們市調分析之後有以下4點,也順便帶出台南在交通規劃上的問題: 

►鐵路平交道切割道路:因為鐵路尚未地下化,在路上行駛需要等平交道的時間。
►路小條停車格規劃不足:台南是一個比較舊的都市,路的規劃相對比較小條,加上停車格規劃不足和一些違規停車的狀況,會讓塞車更嚴重。
►市區沒有快速道路:台南市區並沒有東西向的快速道路,只能在一般道路上等紅綠燈,也會耗費很多時間。
►大眾運輸不普及:捷運尚在規劃中,加上機動車輛自有率高於台灣的平均,路上車子過多也會造成塞車。

 

3. 交通困境的解套方法:
為了解決台南交通現況的困境,政府提出了以下3項利多建設來應對:

A. 備受期待的北外環:

►功能:串聯南科到市區,可以疏通南科上下班的車流量、縮短通勤時間、擴大南科外溢效益。
►工程進度:第1期已經完工,第3期預計2021年底可以完工,第3、4期在設計中。
►受惠區域:永康安南北區安平,可以解決市區沒有東西向快速道路的問題。這些區域推案量相對較大,因此在地的建商會比較期待北外環的完工。

 

B. 鐵路地下化讓交通恢復順暢:

►工程規劃/進度:預計從永康的大橋站一路到台南火車站,接下來到未來的新設站南台南站,也就是針對市區路段做鐵路地下化的工程,規劃在115年11月完工。
►影響層面:鐵路地下化完工後將拆除9處平交道、3處陸橋並回復4處地下道,可以讓交通恢復順暢並將城市機能做一個接合。
►受惠區域:永康北區東區中西區南區

 

C. 規劃捷運:

►工程進度:目前都在規劃中,表訂行程需要到2030年才有機會完工。

►工程規劃:
藍線:主要沿著中華路走,從大橋經過平實站,未來會到仁德轉運站。
綠線:在平實站和藍線交會,一路串聯到市政府。

►發展重點:
● 平實站未來應該會是一個重要的轉運中心。
● 目前沒有相關規劃讓捷運可以串聯市中心到高鐵或是南科,預估未來有機會補上,但時間會拉更長。

 

■ 在地專家看好的區域

台南在地的房產專家在挑選未來有潛力的區域,主要是根據現有的百貨商圈與機能,以及未來建設的建設發展,總結下來主要有以下6個區域:

一、安南區
1. 基期低,房價約1字頭
2. 北外環受惠區

二、北區- 鄭子寮重劃區
1. 生活機能佳
2. 北外環受惠區

三:安平區市政特區
1. 生活機能完整
2. 百貨商圈多

四:永康區大橋鹽行重劃區
1. 南科上班族選擇的居住地
2. 北外環受惠區

五:歸仁區-高鐵特區:
1. 三鐵共構 (捷運完成後)
2. 建設進駐建商才推案

六:東區-平實重劃區:
1. 台南蛋黃區
2. 生活機能完整

 

■ 樂居創辦人選區域的重點

相較於在地專家,李奕農會把焦點放在未來南科的外溢效應,因為南科才是台南房價上漲的主要原因。
首先從外地人的角度,看移入人口會怎麼選擇居住區域:

1. 到南科上班方便,車程在30分鐘內。
2. 生活環境佳,綠地多、機能好的重劃區。
3. 總價在1000萬以內,3房左右的新大樓。

 

依照以上3個標準,可以篩選出5個重劃區,區域解析台南篇的下集將會帶大家一一解析。