全台房市熱絡,據房仲調查顯示,置產用途基本上無大幅變化,顯示房地產市場以自住為基調的特性並未改變,不過,不動產投資中以置產為目的正發生些微的改變,檯面上看不出來的「茶壺內變化」正在發生當中。中信房屋研展室副理張漢超認為,有能力以不動產作為投資者,多半具有較穩健的經濟基礎,且對經濟前景的變化有著基本的敏銳度。倘若對未來經濟前景有所疑慮,那麼在不動產投資決策上也會做出相對應的避險。 據中信房屋調查指出,86.7%民眾購置不動產是以「自住」用途為主,「投資」用途則僅占了13.3%,與過去的調查相比,「自住」用途與「投資」用途分別增減了0.6個百分點,幾乎無太大的變化,但進一步分析其中的投資目的時卻發現,「長期持有」已由過去調查的4.6%上升到7%,且普遍認知的兩項投資置產目的:「收取租金」和「短期出售賺價差」,反而分別由過往的5.3%和3.9%降至4.9%和1.4%。 據主計總處的資料顯示,今年民間消費將可能走向實質負成長的格局,景氣預估明年才有機會重拾成長動能,因此過去從事短期出售不動產賺取價差的投資者恐怕也是擔心短期經濟不佳,扣除必要成本後賺頭不佳,轉而偏向「長期持有」。 至於出租不動產收租的投資行為有所轉變,多少也是受到市況不佳、付出成本較高,以致投報率不如預期。張漢超指出,房東遇到的最大變數就是房客素質,有些房東乾脆只租給背景單純的學生,但受到少子化的衝擊,連學生租屋市場也相對萎縮,因此最終只好不再將收租作為主要的投資目的。 任何投資追求的都是最終的收益,而不動產投資領域更是牽涉了持有及轉手成本以及時間成本等問題,不確定的市場變動也加重了不動產投資的隱性風險。張漢超表示,近年有不少不動產投資人賠售出場的消息,這也意味著以不動產從事投資的行為,在市場不明確的情況下確實存在難以捉摸的風險,對於一般民眾而言,除非能做足功課、精準掌握成本與收益,否則不建議將不動產視為投資產品來操作。