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《傳產》商用不動產回暖,租金售價屢創佳

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北市商辦租金售價屢創佳績,商用及土地市場雙雙繳出亮眼成績單,壽險業及建商積極回歸市場,地上權案也重獲關注,自用型買方增加,帶動辦公空間去化表現佳。依據信義全球資產去年第四季統計,台北市辦公室平均售價來到84.2萬元,毛租金資本化率維持在2.46%,而租賃市場熱度高於買賣市場,租金漲幅明顯高於售價,平均租金上升至2,242元,空置率來到5.18%。內科市場表現強勁,上市櫃公司積極在內科購置廠辦及土地,平均售價維持在51.1萬元,平均租金略升至1,162元。

信義全球資產經理王維宏表示,市場歷經谷底盤整後,在2018年商用市場恢復力道強勁,辦公室去化表現優,以自用型買方為首的買氣陸續回籠,建商及壽險金融業陸續投入商用市場,許多大型企業購置辦公室當總部使用,例如玉山銀以60.88億元買下冠德建設(2520)興建中的敦北國際企業總部,做總部擴充使用。另一方面,共享辦公室趨勢的興起,對於頂級辦公的需求提高,在未來供給有限的情況下,將帶動北市商辦租金持續走揚,空置率下降幅度更為明顯。

從買賣交易來看,表現最亮眼的A+辦公上升幅度最為明顯,平均售價來到128.7萬元。從各商圈來看,去年第四季漲幅表現較佳的是站前西門商圈,售價上升至71.4萬元,自從西區門戶計畫加持,成功翻轉站前西門,帶動企業插旗,加上雙子星大樓開發案順利標脫,站前西門商圈商辦熱度後市看漲,其餘商圈則呈現微幅修正的走勢。整體而言,北市商辦售價處於平穩走勢,平均租金資本化率則落在2.31%~2.80%的區間。而從上市櫃交易來看,去年第四季回升力道強,從2016年谷底以來,今年反轉出亮眼成績,全年商用不動產大型交易合計約1,111億元,重回千億元大關。

租賃市場方面,熱度依舊不減,平均租金上漲至2,242元,空置率來到5.18%,而各商圈租金都有明顯的漲幅,租金漲幅明顯高於售價。南山廣場及聯合報總部大樓進駐率高,持續拉高頂級辦公租金上漲至3,106元,而大型企業換屋潮對於頂級辦公需求提高,企業為了整合散落各地的辦公室,一次承租坪數較大的頂級商辦,使得A+級辦公空置率明顯下修至7.77%,A級辦公則空置率小幅增加至4.27%,其中敦北民生商圈及敦南商圈受到租戶搬遷,空置率上升較明顯。

內科廠辦市場,近一年售價維持平盤走勢,平均售價為51.1萬元,租金資本化率為2.72%。許多大型企業積極在內科購置廠辦,例如台銀人壽以17.94億元購入舊宗段整棟廠辦案例。內科本季平均租金1,162元,空置率也明顯的下修至3.43%,西湖段廠辦租金已經連續第四季明顯上漲,平均租金來到1,324元,空置率更降至1%以下,來到0.84%,而舊宗段則淨去化量表現最佳,從前一季6.92%下修至3.48%。