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《傳產》明年北部商用不動產市場,三大趨勢投資熱點

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信義全球資產管理公司歐人彰資深協理表示,明年北部地區商用不動產市場,有三大趨勢投資熱點值得掌握,包括結合都市更新/危老重建的核心區辦公室、高投資效益比(CP值)工業用地,以及具有客源複合經營優勢與創新體驗飯店前景展望佳。

一、結合都市更新/危老重建的核心區辦公室:歐人彰分析,從空間市場(Space Market)觀察,許多大型企業出現搬遷潮,整合散落各地的辦公室,一次進駐頂級商辦承租更大坪數,頂級商辦需求持續擴大,使得A+辦公租金持續上漲。台北市核心區域平均租金持續上漲,空置率已降至十年新低,今年租賃市場需求表現相當活絡,長期租金有顯著上漲空間,在資本市場(Capital Market)中短期大幅升息機率低,收益價格將有上揚空間。收益價值加上危老條例加持,長期落後於住宅房價之精華地區純辦大樓新建價值加上享有未來租金升值收益價值,核心區域舊商業辦公大樓預估將有一番榮景。

二、高投資效益比(CP值)的工業用地:2018年工業地產成交再創高峰,鮭魚返鄉投資下,依據信義全球資產2018年第一季至第三季上市櫃公司工業地產交易金額累積達269.21億元,而交易件數最多為桃園市18件,交易金額126.5億元,佔比超過四成,稱霸各縣市。統計超過5000坪的工業用地共有15件,又以桃園7件為最大宗。在新北市廠辦商辦化,價格上看內湖科技園區情形下,新北市工業土地單價破百萬時有所聞。價格相對具優勢之桃園市在航空城、交通與勞動力充裕供給下,相對會成為明年度亮點。

三、具有客源複合經營優勢與創新體驗飯店前景展望佳:2018年前三季國外旅客量在陸客低檔回穩下,小幅成長3.6%情形,預估總旅客數與2017年相仿;經濟部統計之前三季零售業營業額相較去年成長3.88%。在過往新購物中心與旅館紛紛開幕下,預期購物中心及飯店之收益展望仍偏向負向。在搶食客源大餅情形下,創造客戶價值與體驗成為競爭利器。如漢來集團投資「吉美璞立」酒店式公寓,作為漢來飯店、漢來美食事業延伸;安捷國際公寓也由包租代管事業延伸至新竹竹北高鐵安捷國際酒店,京城建設取得高雄財政局BOT案,投資經營H2O水京棧國際酒店,三好酒店集團繼三好國際酒店,及三好行旅之後,預計再規畫開設2家旅館。除了連鎖與結合酒店式公寓、與跨業複合經營優勢外,在總體旅客未增加,體驗經濟力量是重點,旅客著眼「只要不好玩,一定沒做對」,將是2019年另一業者勝出觀察重點。