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如何證明房子是你的: 區塊鏈技術與土地確權

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2015年,《經濟學人》雜志的一篇封面報道,讓區塊鏈第一次爲世人所知。

報道指出,區塊鏈會在下列領域改變現實世界:數字資産、智能合約、土地確權。

與數字資産、智能合約相比,土地確權天然欠缺吸睛性。而與區塊鏈世界中的原生資産比特幣不同,土地,幾乎是最難實現數字化的資産類型。

那麽,如何使用區塊鏈技術,來進行土地確權?它進展到了何種程度?曾遇到過哪些阻礙?借助區塊鏈進行土地確權的未來之路,又在何方?

先行者

洪都拉斯婦女伊莎奎爾,有一個溫暖的家。她在這裏生活了整整30年,直到2009年的一天,洪都拉斯警方破門而入,將她粗暴地趕出。

伊莎奎爾拿出了自己的房産證,證明她就住在自己的房子裏。然而,在洪都拉斯國家産權局的數據庫中,她的房産卻屬于另一個人。洪都拉斯法官因此判令驅逐伊莎奎爾。

幾經周折,直到最後,法院才發現伊莎奎爾是房屋真正的主人,但她的房屋,卻早已被強制拆除。

這段故事,來自英國老牌雜志《經濟學人》于2015年10月發出的一篇報道。這也是全球主流媒體,第一次注意到區塊鏈的存在。

人口不到1000萬的洪都拉斯,是拉丁美洲地區最不發達的國家之一,也是全球凶殺率最高的國家之一。該國自1821年獨立至1978年的156年間,共發生過139次政變,政府脆弱短命。這導致洪都拉斯始終沒能建立起長久穩定、覆蓋全國的土地登記系統。

“這個國家的土地管理系統已經‘爛透了’。任何一個政府官員、黑客,都可以輕易修改數據庫中的任何數據。”一位熟知洪都拉斯土地系統的人士評論道。

2015年,雄心勃勃的洪都拉斯新政府上台。他們試圖建立一個不受政權更叠影響的土地確權機制。嶄新的區塊鏈技術,成爲了其首選。

他們選擇的合作夥伴,是當年成立的美國區塊鏈創業公司公證通(Factom)。

公證通提出的解決方案是,將洪都拉斯的土地位置數據、流轉記錄等內容,全部記錄在其自行搭建的區塊鏈平台上。

這一平台錨定比特幣公鏈,每10分鍾與比特幣區塊鏈同步數據,從而保證它上面的土地確權信息公開、透明、不可篡改。

“在當時,這是一個振奮人心的項目。”時任公證通CTO的呂旭軍回憶。公證通在洪都拉斯組建了線下執行團隊,世界銀行甚至發放了1億美元貸款,幫助這個國家完成土地確權工作。

彼時,區塊鏈剛剛從比特幣中走出。在《經濟學人》對區塊鏈的第一篇報道中,土地確權作爲區塊鏈的三大應用之一,與數字資産、智能合約並列。

在媒體的高度贊譽中,洪都拉斯的土地確權工作似乎進展得一切順利。愛沙尼亞等東歐國家也主動上門,希望與公證通展開合作。

但與很多人設想的不同,公證通與洪都拉斯之間的合作,在2015年末,突然宣告終結。

波折

2015年聖誕節,公證通CEO彼得·柯比(Peter Kirby)發布公開信,宣布與洪都拉斯政府的區塊鏈土地確權合作,暫時告一段落。

“從本質上來說,這是一個政治項目,而洪都拉斯政府的推進速度,比我們想象的慢得多。”彼得在公開信中寫道。

公證通顯然遇到了政治上的阻力。基于區塊鏈技術的土地確權,幾乎不存在修改空間,可能會使部分既得利益者受損。公證通與洪都拉斯政府開始隔空指責,合作宣告終結。

直至今日,呂旭軍依然認爲,通過區塊鏈完成土地確權,在技術上不存在任何問題。真正的阻力,幾乎全來自區塊鏈之外。

實際上,在那些政府大力推動的國家,區塊鏈土地確權都取得了不錯的進展。

實際上,在那些政府大力推動的國家,區塊鏈土地確權都取得了不錯的進展。

以東歐小國格魯吉亞爲例。這個1991年從前蘇聯獨立出來的國家,在土地産權方面,一度存在諸多混亂地帶。

2017年初,格魯吉亞與BitFury公司合作,用區塊鏈進行一切土地和房地産登記及交易。有報道稱,該國清廉指數因此大幅上升。

2017年3月,瑞典土地登記機構Lantmterie,也完成了基于區塊鏈的土地和房地産登記平台的初步試驗。

巴西、日本、俄羅斯、英國、烏克蘭……衆多國家,都紛紛在這一領域進行嘗試和探索。

但在國家行爲之外,對商業公司而言,“能否盈利”是命門所在。如果只做土地信息上鏈,許多區塊鏈公司,也許只能賺到微薄的“技術服務費”。

“對于一個區塊鏈公司而言,單純做土地確權,盈利的前景是渺茫的。”呂旭軍說,“通過區塊鏈將土地等資産確權,更大的價值在于確權之後,將資産打包、證券化,並在二級市場上流通。”

因爲這個原因,也因爲對美國有毒資産引發次貸危機的痛定思痛,公證通開始在美國將房屋抵押資産信息上鏈。因爲房屋購買的每個流程都會上鏈,在二級市場交易時,資産就可以被穿透式審計。

未來

土地和房産上鏈,也是一家區塊鏈企業“哈希未來”的努力方向。

這家企業成立于今年年初,以資産上鏈、交易爲主營業務。

哈希未來和呂旭軍的想法類似:土地、房産信息的上鏈,只是資産確權的基礎。而資産確權完成後,資産的交易、流轉,才是實現盈利的關鍵。

“對于資産而言,區塊鏈的最大優勢在于確權與流通的便利性。”哈希未來CEO賈英昊博士說,“以房産爲例,房産上鏈後可以被視作是一個Token,其流通交易就像發送E-mail一樣簡單。”

土地、房産等不動産流動性較差,不僅僅是因爲交易手續繁雜、産權變更不便。很多投資者與不動産絕緣,主要是因爲不動産的高投資門檻。

爲此,哈希未來提出的解決方案,就是將不動産進行拆分,由一個Token切割爲多個。以房産爲例,傳統投資者必須整套購買,才能持有房産證;但房産被拆分後,投資者只需認購其中的一個Token,便可持有整套房産中的部分産權。

每一個Token,對應的都是真實世界中某一房産的部分産權。這個Token記錄了房産的個性化信息,持有Token即持有産權。從某種程度而言,這一模式,與以太坊上的ERC721協議有異曲同工之妙。

事實上,這種金融模式有一個更加知名的名字——REITs(房地産信托投資基金)。早在上世紀60年代,REITs就已經在美國誕生。

在美國、日本等國家,REITs已經成爲了一種成熟的金融産品,覆蓋住宅、公寓、商業地産等。其最大的優勢,便是通過資産拆分、證券化的方式,大大降低了不動産的投資門檻。

賈英昊認爲,哈希未來爲不動産提供的區塊鏈解決方案,其實並沒有創造“全新”的産品模式,但卻可以讓REITs的運營成本大幅下降。

在區塊鏈出現之前,爲不動産進行確權、拆分、證券化,並最終完成交易,每一步都需要付出大量的人力、金融、法務成本。而區塊鏈,則可以有效削減成本。

除此之外,基于區塊鏈的交易方式,交易流程全部可追蹤,可以避免出現洗錢、偷稅等問題。

然而,以區塊鏈的形式,對土地、房産進行確權、流通,顯然不能僅僅停留在虛幻的代碼之上。其中,線下的工作依然至關重要。

在哈希未來的白皮書中,他們爲土地、房産信息的上鏈、投資、交易業務,設計了一個名爲“ABCD”的産品模型。

其中,A與D分處産業鏈的兩端,分別是不動産的實際擁有者,與潛在購買者,也是整條産業鏈力圖撮合的對象。

中間鏈條中的角色B,在交易環節中起到“券商”的作用,往往由線下的實體中介承擔,負責勘察房源,核實不動産的真實性。而C,則是獨立于所有角色的法務、技術支持服務商。

“我們必須與ABCD四個角色同時合作,才能完成産品落地。”賈英昊總結道。

然而,在現實社會中,ABD三方往往從各自立場出發,存在利益上的對立衝突。如何處理好三者間的利益衝突點,是所有試圖切入這塊市場的區塊鏈公司,急需解決的難題。

土地確權,曾被視作區塊鏈改變世界的開始。

減少腐敗、降低成本、增進信任、促進流轉……這些年來,在這一領域,區塊鏈也確實在改變世界。

盡管在現實中,也會遇到種種挫折,但區塊鏈從業者對于土地確權的嘗試,從未停止。