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區塊鏈技術破局租房市場迷陣 | 哈希研究院

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作者:哈希研究院 曹黎軍

支持機構:金色財經

北京只有地下室,沒有夢想

往常而言,畢業季最大的話題是離別。然而近幾年的畢業生們不再談論離別,他們更多在談論房租問題。新浪財經數據顯示,過去一年在全國的一二線城市中,13個城市房租漲幅超過20%。我愛我家研究院數據統計顯示,7月份,北京的住房租賃月租金均價爲4902元/套,環比6月份上漲2.9%,漲幅較6月份收窄了1.3個百分點。其中普租的租金均價環比上漲6.2%,公寓的租金均價環比上漲1.4%。

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2018年房租大漲的話題被推上了輿論的風口浪尖。可能的原因包括:一、今年北京整體市場供給市場較少,大興的火災事件的發生,北京市集中清理與拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房,導致市場上低端租賃房源減少,從而導致房價上漲。二、長租公寓爲了搶房而直接哄擡價格,導致業主的心理預期不斷提升,報價越來越高。近來長租公寓市場變成了資本追捧的風口市場,各類長租公寓品牌在資本的助推下,開始跑馬圈地,競爭越來越白熱化。我愛我家集團前副總裁胡景晖(目前已離職),就在公開平台指出以自如、蛋殼公寓爲代表的長租公寓運營商,爲了擴大規模,以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人爲擡高收房價格。爲了成爲風口的獨角獸,目前最主流的做法就是燒錢,用資本的力量把競爭對手全部“燒死”,最終成爲該領域的壟斷企業,獲得最終的定價權。下圖也非常典型的描述了該現象。

 

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可以看出,在一番操作下,房子還沒有租出去,就已經原地漲價44%,中介商是不會做賠本生意的,最終的受害者顯然是租客。對于很多租賃中介機構而言,他們最大的利潤來源是賺取差價,通過低價把房子囤著,再通過包裝、炒作等一系列手段高價出租

然而在城市中,居住是剛需。買不起房子,尚可以租;但是租不起房,就真使人無計可施了。最近網上最火的一句話,這也可能是2018年夏天最紮心的一問:“追不上房價的你,能追上房租嗎?”高房租已然成爲一線城市年輕人的一個重大負擔。

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而北京出現高租價現象後,相關政府部門迅速采取了相關措施。8月17日,北京市住建委、北京市房地産中介協會分別集中約談了多家住房租賃企業負責人,明確要求不得哄擡租金搶占房源,否則從嚴處罰。而此前北京市住建委發布的《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》、北京市發布的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》,均在保障合理的租賃住房空間。然而政策的落地總有一段時間差,政策落地效果仍有待觀察。除去政府出台的強制措施以外,在科技飛速發展的今天,我們是否有其他手段保障消費者的權益,還人們一個更健康、合理的房屋租賃市場?房屋中介與居住者之間本質上是一種博弈關系,我們是否有可能在博弈中破局、尋找一種更積極的市場狀態呢?

區塊鏈技術破局租房市場迷陣 | 哈希研究院

 

近幾年來備受關注的區塊鏈技術,或將成爲破局的關鍵。

區塊鏈技術破局租房市場迷陣 | 哈希研究院

如上圖所示,典型的租房市場關系中,業主和租客之間需要通過中介來進行牽線搭橋,也因此中介的惡性競價擡高租價、甚至是黑中介事件得以發生。本質上是租客與房主間匹配難度大、信任成本高。此時,租客與房主都會求助于專業化的第三方機構,降低自身風險和成本投入。因此當房源比較集中的時候,中介機構就有了一定的話語權,進而侵害消費者權益的事件就出現了。也因此出現了很多黑中介事件:如發布虛假信息,網上的房屋情況和實際不相符,欺騙租客前去看房子;或者以各種名義讓用戶簽一些不平等的合同,騙取租客錢財;甚至有些中介還會通過克扣押金的方式強行讓用戶搬離。

區塊鏈破局的關鍵在于兩點:第一、通過區塊鏈可以除去中介角色,建立可信的交易環境;第二、在有中介存在的情況下,通過資産通證化的方式可以通過投資對衝風險。

 

破局一——降低信任成本

區塊鏈的意義在于構建一個可信的價值網絡,從根本上解決在價值交換過程可能存在的欺騙行爲。基于可信的區塊鏈網絡,可以大幅度提高租房市場的租賃效率,簡化相應的流程,去掉中介角色,降低一些不必要的交易成本以及信任成本。

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首先,可以從房屋基本情況入手,從源頭建立信任基礎。非專業人士在短時間內難以對房屋有深入的了解,在看房過程中也就只能看個表層,比如房屋漏水等內部問題就很難被發現,如果租戶提前了解這些情況,就可以做出一些合理的選擇。相關機構可以通過區塊鏈將房屋的基本情況,比如地理位置、面積、建造年代、空間結構、裝修材料情況等信息進行上鏈,並且還可以將房屋出租過程中的相關信息,比如過往的出租情況等信息進行上鏈。這樣可以有效減少租客在租房子時遇到虛假房源情況,降低糾紛和交易成本。這是一個降低信息壁壘、保護租客的過程。

其次,建立房主和租客交易雙方的信任關系。冒充房主騙取租客錢財的事件在現實中屢見不鮮,而區塊鏈技術可以避免這一情形發生。區塊鏈可通過身份認證信息系統校驗各方的真實身份,並且一經認證,信息不可篡改。若發現身份造假事件,信息將同步到全網,未來將不會有人會跟此人進行任何交易。區塊鏈技術記錄信息的不可更改性,使得造假會面臨巨大的風險和成本。

然後,區塊鏈可以去除中介的壟斷地位。對于房主而言,中介爲了提高自己的利益,會在房主不知情的情況下把房子進行改造,變成更多房間。對于租客而言,中介有著很強的話語權,從而會擡高租金,讓租客背負更大的租房壓力。區塊鏈構建的一個分布式的平台,因此無需房産中介這樣的第三方機構的存在,房主和租客可以直接進行交易。每個用戶都是鏈上的節點,租客可以查看房屋的所有信息,包括基本情況、內部照片、出租價格、出租記錄以及別的租客對該房屋的點評記錄,並且可以查看房主的基本信息,主要是看其在過去是否存在相關的違規行爲,比如惡意漲租、克扣押金等,從而選到合適的房源。房主在收到租客的邀請信息後,房主可以直接在鏈上查看租客的信息,比如是否有拖欠房租,是否破壞房子等行爲,從而確定是否接受把房屋出租給他。

最後,區塊鏈的智能合約技術可以提高交易效率。傳統的房屋租賃流程繁瑣,包括中介帶著看房,滿意後,房主和租戶簽訂合同,並且互相出示相關的證件及說明。這種種行爲大多數是爲了降低雙方的風險。區塊鏈時代,雙方基于鏈上的信任,直接可在鏈上進行交易,相關的合同協議均可以通過智能合約進行完成,從最開始的合同簽約以及租金的繳納,後期的續約等都可以基于智能合約自動完成,雙方無需進行反複溝通。

實際上,區塊鏈+租房的事情早已被各界關注,並且已經了很多已經落地的項目。今年年初的時候,雄安新區就上線了國內首個區塊鏈租房應用平台,在平台上,有房源信息,房東房客的身份信息以及房屋租賃合同的相關信息,信息經過多方驗收後上傳上鏈,並且不可篡改,希望可以解決租房市場的信任問題,打造一個“真人、真房、真住”的房屋租賃市場

 

破局二——資産通證化

近年來,區塊鏈技術的出現和發展給資産的經營管理帶來了全新的解決思路。區塊鏈技術可以使整個資産流通過程被記錄在一個永遠無法被篡改的可信任的區塊鏈賬本中。通過非對稱加密等技術手段能降低個人信息泄露的風險。“區塊鏈+資産”(即資産上鏈)的經營模式打破傳統的基于信任關系交易的困境,去除第三方機構的介入,加速資産確權和流通效率。從本質上來講,資産上鏈的內容是指對應的資産的相關權益,包括所有權、使用權以及收益權。在討論資産上鏈時,如果上鏈的內容是資産的所有權,區塊鏈上記錄的是所有權的轉讓;如果上鏈的內容是資産的使用權 ,區塊鏈上記錄的是資産的租賃信息;如果上鏈的內容是收益權,區塊鏈上記錄的是資産的預期收益的歸屬權。

 

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哈希研究院的《資産上鏈指標體系設計》指出,判斷一個資産是否適合上鏈、是否需要上鏈,關鍵在于區塊鏈技術能否解決當前資産經營管理中的“痛點”,同時也兼顧區塊鏈能否加速資産的價值實現和流通,快速實現上鏈的難度,即資産價值、資産流通、可操作性、去信任的需求。

文中表明土地的使用權和收益權,房屋及建築物的使用權和收益權是最適合優先上鏈的資産;二手交易、租賃市場是資産上鏈的可能增長點。原因包括兩個方面:一是這兩類資産的使用權對去信任的需求;其次,這兩個市場的增長潛力巨大。

當資産上傳至區塊鏈後,其通證化是自然而然的事情。那麽資産的通證化如何破解租房市場的難題呢?

首先需要考慮人們爲什麽要租房。大部分人是因爲沒有房、買不起房,所以不得不租房。在一線城市,對于絕大多數剛剛畢業的大學生而言,買房是不現實的。房産的投資價值在過去的十幾年內一直處于高投資回報的資産,所有的有錢人基本都會把部分資産配置在房産方向。然而,在現有體系下,個人投資房産的門檻較高,一方面是沒有足夠的資金來投資;其次,房地産的單價較高,並且無法去拆分。

區塊鏈的出現,使得投資房産的門檻變得更低,更多的人可以進來投資。首先,將房産的未來的收益權進行上鏈,分成若幹份通證,大家可以在鏈上進行購買和交易通證,每一份通證對應的是其未來收益分紅的占比份額。這樣的話,一方面爲普通的北漂一族多了一些可行的投資渠道,增加一筆收入。另一方面也可以作爲一種“對衝基金”的形式存在,租戶可以去投資租的房子或者租賃市場相關的房子的收益權,這樣租金上漲,租戶通證所對應的收益也會增加,從而可以對衝房租上漲帶來的生活成本,以此來減輕生活負擔。

根據安居客的網絡公開數據,我們以五道口華清嘉園一套面積爲45平米的一室一廳爲例,2018年8月,二手房均價爲12萬左右,整租爲7500元/月。我們以兩年爲計算標准,2016年8月房價10萬,租金爲5500元/月,在當時購買了該房子的收益權的10%。

成本:

1. 購買收益權:10*45*10%=45萬

2. 房租:5500*12+6500*12+7500*8=20.4萬

3. 由于房租上漲造成的租金成本:1000*12+2000*12=3.6萬

收入:

1. 房價上漲收入:(12-10)*45*10%=9萬

2. 房租收入:20.4*10%=2.04萬

利潤:

1. 如果只考慮房租的影響,通過該投資,成功減少2.04萬的支出,占房租支出的56.67%

2. 如果考慮房價的影響,通過該投資,成功增加7.44萬的收入,

由此可以看出,如果投資了該房産10%,畢業兩年後,不斷沒有受到房租上漲帶來的困擾,反而給自己帶來了7.44萬的收入。

可見,利用區塊鏈技術將租房各參與方的部分信息進行上鏈是可行的,但具體如何去對租客以及房主的行爲進行評價打分等問題,由于租房市場自身屬性等原因,仍需期待更優的解決方案。無論如何,隨著區塊鏈技術的不斷發展,未來會給整個租房行業帶來更高的效率以及更低的成本,讓房主以及租戶都有利可圖。目前房屋進行資産上鏈以及通證化的進程,還需政府有關部門的支持和認可。國內房産的ABS融資、REITs(房地産信托投資基金)等還處于探索階段,但是國外的REITs已經相對比較成熟,整個市場的監管以及操作都已比較規範。未來國內房産的證券化也會大面積推廣,屆時利用區塊鏈技術進行相關的操作,相信會使房地産、房屋租賃市場更規範、更健康、更合理,最終解決“租房難”、“租房貴”的問題。