《傳產》國泰1號紛爭續燒 國泰建經提5大澄清

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針對土銀國泰一號小股東自救會的五大控訴,「國泰1號(國泰R1)」不動產管理機構國泰建築經理公司17日提出五大澄清。

 一、「收益連年降低,管理費坐地起價,通過新的自肥條款」部分。國泰建經表示,本次受益人會議修約議題,並無調高管理費率之議案。目前國內REITs平均費率約資產價值萬分之23.32,國泰1號的信託費率低於平均費率近3成。

 本次是依法規並參酌其他檔REITs,修訂本基金管理績效報酬。管理機構後續若要收取績效報酬需經受益人會議通過績效指標(如:租金成長率、新租成長率、費用樽節及建築物改良等)作為基準,並非一經修訂即可領取績效報酬。

 國泰建經表示,績效報酬之領取,需提出具體績效表現及證明因管理機構經營管理能力,提升資產價值(扣除因市場景氣自然增值部分)或基金收益後,於受益人會議提案通過後,始能依法、依約收取,並無自肥之情事。本基金配息歷年平均454元/千股,最高於2014年達523元/千股,最低於2019年403元/千股。2019年配息減少是因執行受益人會議決議進行中華大樓都更案,導致中華大樓於都更期間無收益,然當年度仍是各檔同類基金配息最高者。

 二、「國壽對關係人不合理大幅降租,犧牲小股東投資人權益」部分。「國泰1號」為獨立經營,不會為特定投資人之要求而罔顧其他受益人之權益。為配合政府呼籲不動產出租業者在疫情期間共體時艱,以減租的方式協助餐飲旅館等業者度過難關,「國泰1號」針對承租不動產的飯店業者,採用以營業額連動之級距式減租的方式,於承租人營業額恢復至正常狀況之一定比例時,即停止降租,恢復正常租金條件。此為維繫基金長期之租金收益,否則若致承租戶退租,對基金收益影響更大。

 三、「公開發行的REITS由重度決改普通決,證交所不管形同瀆職」部分。本次修改信託契約,並無將重度決議事項改為普通決議事項。依不動產證券化條例規定,需重度決議事項(例如:受託機構辭任與解任、信託契約變更、解除受託機構責任、基金合併或終止),皆為強制規定,並不能透過修改信託契約方式將依法須經重度決議事項變更為普通決議事項。

 四、「把私募門檻條款暗藏在眾多的修章條文裡,讓收到文的小股東目不暇給」部分。國泰1號在2005年成立,適用當時不動產證券化條例,此法律與相關子法歷經多次修訂,經參酌修改後法規、新發行之不動產證券化基金規定,已於此次受益人會議依法明白揭露、通知並修訂本基金信託契約,毫無隱瞞事實之情。

 五、「以不經過公開會議,直接用書面受益人大會決議完成」部分。依信託契約約款,國泰1號依法除終止本信託契約與本基金之移轉、合併或終止者外,其餘事項依法皆可採行書面會議辦理,並無少數受益人指摘情事。(新聞來源:工商即時 魏喬怡)

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