台籍人士繼承陸不動產 法律實務

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【徐雪舫、李小明】

 隨著中國大陸的改革開放,眾多台商前來大陸投資建廠,不少台商

也同時以個人名義在大陸各地購置房產。目前,這些早期購置的房產

很多將要面臨家族傳承問題。本文試析台籍人士在大陸不動產繼承之

法律實務,以供各位讀者卓參。

 一、不動產的家族傳承方式

 台籍人士在大陸不動產的家族傳承,可以考慮繼承、贈與和家族信

託等方式。其中,繼承的優點在於無需納稅、成本較低,且產權變動

發生在被繼承人過世之後,不影響其生前權利,缺點在於手續較為繁

瑣。贈與的手續較為簡便,但需承擔一定的稅費。家族信託在大陸尚

處於起步階段,雖可實現財產的隔離保護,但目前還存在成本高、法

律制度不完善等諸多問題。因此,繼承及贈與,目前仍是大陸不動產

家族傳承的主要方式。

 二、遺囑公證

 根據大陸的法律規定,繼承開始後,有遺囑或遺贈撫養協議的,按

遺囑繼承或遺贈撫養協議辦理,但應當對缺乏勞動能力又沒有生活來

源的繼承人保留必要的遺產份額(即特留份);沒有遺囑和遺贈撫養

協議的,按法定繼承辦理。因此,大陸和臺灣一樣,遺囑繼承優先於

法定繼承(特留份除外)。

 若被繼承人選擇遺囑繼承,則需在生前立一份遺囑。那麼,就台籍

人士而言,應當就其在大陸的財產單獨立一份遺囑,抑或以在台灣立

一份遺囑處理其世界各地(包括中國大陸)財產呢?我們認為,上述

兩種方案在法律上均為有效,但從便於實務操作的角度考慮,最好就

大陸不動產在大陸單獨立一份遺囑(原因在後文予以詳細說明)。

 遺囑形式儘量選擇公證遺囑。儘管大陸法律規定公證遺囑、自書遺

囑、代書遺囑、錄音遺囑、口頭遺囑等均為有效,但法院在實務中對

遺囑形式的要求十分嚴格。除公證遺囑外,其他遺囑存在形式上的瑕

疵時,法院很可能會認定該等遺囑無效,並判為回歸法定繼承方式。

因此,為保證遺囑的效力,我們一般建議台籍人士親赴大陸公證機關

,根據公證機關的要求提供文件並設立公證遺囑。

 若無遺囑或遺贈撫養協議的,則按照法定繼承辦理。根據大陸繼承

法的規定,法定第一順位繼承人為配偶、子女、父母,該等規定與台

灣只有配偶及子女為第一順位繼承人的規定並不相同。在被繼承人先

於其父母去世的情形下,被繼承人的部分遺產份額可能會經由父母而

最終由被繼承人的兄弟姐妹繼承。若被繼承人希望避免該等情形發生

的,則應事先設立遺囑並在大陸辦理遺囑公證。

 三、不動產(遺產)的產權過戶登記

 無論遺囑繼承或法定繼承,繼承開始後,繼承人申請不動產登記機

關將不動產(遺產)過戶至其名下(即取得新的不動產權證),均需

通過以下兩條途徑:

 途徑一、遺產繼承公證

 繼承人向不動產所在地的公證機構申請辦理「遺產繼承公證」,並

向房產交易中心提交繼承公證書以完成不動產過戶的程序。實務中,

在辦理「遺產繼承公證」時,公證機構不僅會要求繼承人提交已經大

陸公證機構公證過的遺囑,還要求其他所有法定繼承人均到場,在公

證員面前作出放棄繼承的意思表示,公證機構方能就遺產繼承過程出

具「遺產繼承公證書」。需特別說明的是,此處的「遺產繼承公證」

與前面的「遺囑公證」是兩個程序,並非「遺囑公證」了,就可以直

接辦理不動產的產權過戶。

 途徑二、遺產繼承訴訟

 在其他法定繼承人不同意到公證機構放棄繼承的情形下,遺囑繼承

人可以其他繼承人為被告,向不動產所在地法院提起訴訟,要求確認

其對於不動產(遺產)的所有權,並將生效判決提供給不動產登記中

心辦理該不動產的產權過戶。繼承權糾紛的訴訟時效為二年,遺囑繼

承人應當在知道或者應當知道繼承開始之日二年內向法院提起訴訟,

否則,遺囑繼承人將喪失勝訴權,遺產將通過法定繼承方式處理。

 綜上,在遺囑繼承的情形下,無論繼承人通過上述哪條途徑,台籍

人士均需提交大陸公證機構出具的遺囑公證書,原因在於:

 (1)若繼承人通過「遺產繼承公證」途徑辦理不動產過戶的,則

公證機構通常需要被繼承人事先已在大陸辦理過遺囑公證,以此作為

辦理涉外「遺產繼承公證」的前提條件。

 (2)若繼承人通過中國大陸法院訴訟途徑辦理房產過戶的,則大

陸的公證遺囑可以直接作為證據提交法院,且公證遺囑在大陸有較高

的法律效力。若遺囑僅在台灣簽署,則屬中國域外形成的證據,需通

過海基會、海協會公證轉遞至不動產所在地的公證協會後才能作為訴

訟證據。

 (3)若未在大陸進行遺囑公證而是將大陸的不動產列入台灣遺囑

的,屆時擬在大陸通過「遺產繼承公證」或是「遺囑訴訟」取得該等

不動產遺產的,均需將台灣的遺囑通過海基會海協會轉遞至不動產所

在地公證協會使用,而根據我們之前處理此類公證文件的經驗,文件

必須在台灣公證員面前簽署並完成轉遞。但是鑒於此類公證文書都具

有一定的時效性,因此,必將導致今後擬使用轉遞文書時,轉遞文書

為大陸已過時效的狀況發生。所以,就大陸不動產的繼承在大陸辦理

公證遺囑,對於台籍人士大陸不動產繼承而言確是一個關鍵因素。

 四、贈與

 除上述繼承遺產的情形外,台籍人士也可考慮生前即將大陸的不動

產以贈與的方式過戶給其子女或其他繼承人。根據上海此類不動產贈

予實務,若受贈人係贈與人的直系親屬(如配偶、子女),則該等房

產贈傻僅需繳納契稅及印花稅,而無需繳納所得稅。

 惟,贈與人需提供其與受贈人係直系親屬的證明(如台灣的戶籍騰

本),並將該等證明文件在台灣公證後通過海基會海協會轉遞至不動

產所在地的公證協會,方可在當地辦理房產贈與事宜。如前所述,房

產贈與和繼承程序相較,前者的辦理手續較簡單、耗時亦較短,且可

排除繼承程序中「遺產繼承公證」中其他繼承人拒不放棄繼承權的不

確定性。

 同時,考慮到因其他法定繼承人不同意放棄繼承權,可能造成的遺

囑繼承人提起民事的訴訟成本(包括法院訴訟費、律師費等),上述

贈與方式產生的稅收成本未必高於訴訟成本,因此,贈與也是一種簡

潔高效的不動產家族傳承方式。

 五、結論

 隨著兩岸交流的進一步加深,台籍人士在大陸購置不動產的情形會

越來越多,因此,台籍人士或可通過上述分析就其不動產的傳承儘早

安排,避免給繼承人造成不必要的繼承糾紛。

 (作者徐雪舫是理律法律事務所資深顧問;李小明是上海律同衡律

師事務所合夥律師。本文不代表理律法律事務所及律同衡律師事務所

意見。)

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