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約好一起退休!為什麼擁有第一間房子的時間很重要?

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延續上篇討論不動產可以對抗通膨:

http://blog.cnyes.com/My/bondq/article2425280

該篇主要觀念是討論不動產在退休規劃、以及投資組合的運用,並非建議讀者 ”立刻” 投資不動產。讀者須觀察市場狀況、個人財務狀況以及生活需求,自行做買房評估。

可以問問身邊的朋友們,是不是擁有了第一間房子之後,財富的增加速度開始飛快? (此處不鼓勵過度槓桿、只還利息的房市投機客,而是鼓勵買一間自住房)

理由是:

1.  強迫儲蓄:這點有房貸的人都知道,剛開始有房貸的感覺讓你有壓力。你會很想要先認真還個幾年,而且貸款初期會想要盡量少出國、少吃大餐,因為出國一次的花費可能等於五個月的房貸,太痛!死命也要加速降低房貸金額,這也是加速儲蓄。

2.  先有第一間房才會很快有第二間,或是才有能力進行換屋:這是一個很實際的問題,如果一個年輕人心中理想住家是3房40坪,但對一個年輕人來說不可能首購就是40坪,因為每月房貸支出完全超過薪水收入。所以年輕人都是從小坪數25坪的自住開始,假設當初成本房價每坪30萬,總價為750萬,自備150萬,貸款600萬。

若10年後,新成屋房價持續上升至每坪60萬,所以40坪要2400萬(40坪*60萬/坪) 由於舊屋可能已增值到每坪50萬,總價為1250萬。若賣掉舊屋、換新屋,僅需增額貸款1150萬(2400萬減去1250萬)。

但年輕人若一直空手沒房,每坪30萬的時候不買,若房價持續上升。後來在房價上升的那一段,10年後需要多負擔的貸款卻是1650萬(2400萬減去750萬)。一來一回,因為一個決定,可以減少500萬房貸(1150萬v.s. 1650萬)。

回到剛才的論點,一定要有第一間的25坪小房,先適應有房貸600萬之下的生活水平,並先強迫累積儲蓄去降低房貸金額,然後才有能力”換屋”去承受額外貸款1150萬。如果沒有這個過程,怎麼可能一個年輕人直接挑戰背負40坪總價2400萬,房貸1920萬的日子?

記住:永遠要有第一間,才會有第二間(大的)出現。第一間越早出現,財富累積越快。

3.  投資、存股的低成本資金來源:

現在很多存股大師跟投資達人,會善用自住房屋的1.6-1.7%房貸成本,不論在金融海嘯低檔買進股票,或是承平時期存股收取5%(房貸利息3倍),或是高配息債券型基金。房貸利率1.6%-1.7%的成本,是使用融資買股票利率5%-6%的三分之一不到,讓投資族的勝率增加。

4.  累積身家、貸款容易:

屋主可以拿自用不動產去增貸到房屋市價的8成額度(例如房價1000萬,房貸原本申請800萬,5年後清償了300萬,房貸僅剩500萬,你可以向原分行申請將已清償房貸那300萬的部分,以理財型房貸或是長天期房貸進行短期周轉或長期投資(最遲2-3週就會核貸)。過去許多創業成功的例子,創業初期都是用房屋去抵押,作為創業基金或公司周轉金(預付原料款),因為這是資金成本最低、額度大而且有彈性的資金來源,成功者普遍都會善用房貸。

作者:Miss Q,具證券分析師資格

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