logo

三大助力加持,生機蓬勃馬尼拉房地產市場

瀏覽數

99+

文/廖大緯

投資任何國家的房地產,事前做好詳盡的資訊研讀,並且親身前往感受該國的氛圍,才能做出正確的判斷,而且,多跑一些國家來比較,才能讓自己客觀,找到適合自己的市場。

2019年10月,我個人跑了三個城市:金邊、馬尼拉和洛杉磯。氛圍從柬埔寨的步調慢活悠哉、菲律賓的生機逢勃和擁擠,到洛杉磯的先進繁忙緊湊,把我10月的前20天給填滿。目前投資洛杉磯,已經從2010-2012年谷底時,順勢簡單買就賺,現在必須運用先進的GIS資訊,從重新整理社區,賺由聯邦輔助低收入戶租金的;到拆除重建更多戶數,而不是單純重新裝潢;以及買營下商場還要自行經營,辦很大量的吸人潮活動,至少三種投資策略以上,才有獲利空間。總結,必須做加值服務才有錢賺,對比台灣的服務業水準,勸土生土長的大家打消念頭,這學習曲線很陡,找到當地能做這種加值服務的優秀團隊並委託才是比較好的入門。而金邊和馬尼拉,要認清脫手的下一手買家圖像,而不是以外來者自身的財力收入的角度來看市場,才不會買了當地人買不起的商品,無法轉手而套牢。

感謝現在金融科技工具的發達和更寬鬆的法規, 讓散戶都可以用較小金額來參與房地產的投資,未來散戶也可以和大型投資基金一樣。依不同國家來配置自己的資產。

這次考察馬尼拉的房地產小型開發物件,合作對象是在Malate、Passay、Bangkal這三個老城區,其1000平方公尺以下的基地才做開發,由於容積率很高,蓋個20層到40層樓的公寓,在兩年內順利完工,主力定價大概是5萬美元~8萬美元之間的一房和兩房產品。是當地新婚和小家庭所喜愛的主流商品房。馬尼拉首都圈,每人最低工資已到達4000美元的(註1)。前述商品屋目標為年收入7000美元以上,只要努力存一點和向親友借一些錢,就可以完成兩成的自備款,並向銀行貸款剩下的八成。依我看到這些老城區,不論白天還是傍晚,街邊店都是滿滿的人在排隊購物。可以想見這些本來滿是平房的建築物中,其實不只一個家庭在居住,才會一旦開賣,建商所宣稱的三至六月完銷我相信可以達成。

菲律賓的央行統計資料顯示,大馬尼拉首都圈,集合式住宅公寓(Condominium)房價,從2016-2018年,平均漲都漲超過5%,今年前兩季更加速成長10%(註2),其原因有三:

一,為各種服務業的薪資和人數的成長,42%的從業人員預期2019年會成長10%,科技業薪資預期成長最高達30-60%(註3)。客服產業今年預期擴張7-8% 之多(註4)

第二,今年中國的博奕業者,從柬埔寨大量轉來菲律賓,在市中心有很大的住房需求和服務業需求。

第三,中美貿易大戰愈打愈烈,工廠開始轉來菲律賓設廠,菲律賓第四大財團阿雅拉(Ayala)在馬尼拉北邊,設立第一個以中國企業為主的園區(註5),隨中國企業進駐,廠區勞工薪資亦在持續加速昇高。

在這種高速成長的城市,若只是買一間房子收租在等上漲出售實在可惜,最該做的,是參與土地建築開發案,分配建商的利潤,並持續拼周轉率來快速累積財富

從上述三種力量加起來,馬尼拉的房價上漲的幅度會增加,並吸引更多人跳入這個市場變成一個自我強化的正向上昇房市,就如同1984年~1990年台灣房市第一次暴漲,以及中國在2000年開始大漲一樣。如果你錯過了前兩波,請好好把握這次機會,參與分配馬尼拉建商利潤,發大財!

註1:菲律賓勞動部 
https://nwpc.dole.gov.ph/regionandwages/national-capital-region/

註2:央行房價成長指數統計 
http://www.bsp.gov.ph/statistics/keystat/rrepi.htm

註3:世界知名人力招募業者Rober Walter 
https://www.robertwalters.com/content/dam/robert-walters/global/files/salary-survey/salary-survey-2019-greater-china-south-east-asia.pdf 第132頁、第137頁

註4:https://ph.news.yahoo.com/amphtml/contact-center-industry-grow-7-142500500.html

註5:https://www.businessweekly.com.tw/magazine/Article_mag_page.aspx?id=7000460